| Conseils pratiques
Comment fonctionne l’indexation du loyer ?
Une fois que vous avez bien distingué le loyer et les charges,vous pouvez songer à indexer le loyer… Et à revoir les provisions pour les charges. Quand et Comment ? Immoweb vous guide.
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Le loyer est la contrepartie financière du droit d’occuper un logement. En général, il est payé par le locataire mensuellement, plus rarement tous les trimestres.
Une fois fixé par le propriétaire et accepté par le locataire, le loyer ne peut plus être modifié, durant toute la durée du bail, par le seul propriétaire, même si un changement de loyer peut toujours être proposé entre le 9ème et le 6ème mois précédant la fin de chaque triennat.
En revanche, le loyer peut être « indexé ». L’indexation des loyers, qui est encadrée par la loi, permet en effet d’adapter annuellement les loyers au niveau du coût de la vie. Le propriétaire ne voit donc pas ses revenus « rongés » au fil du temps.
Mais concrètement, comment le propriétaire doit-il s’y prendre pour indexer le loyer ? Et quand ?
Quand indexer le loyer ?
L’indexation des loyers n’est pas automatique : le propriétaire doit la notifier par écrit à son locataire à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, c’est-à-dire la date à laquelle il a effectivement pris possession des lieux.
Si le propriétaire oublie d’indexer à cette date, il a encore trois mois pour le faire, avec effet rétroactif sur les montants qui n’ont pas été réclamés. Au-delà, il ne pourra récupérer qu’un maximum de trois mois de « nouveau loyer ».
Comment calculer l’indexation ?
Pour calculer l’indexation, vous avez besoin des tables de l’indice santé (sur ce site par exemple). Elles vous permettent, en un coup d’œil, de connaître l’évolution des prix sur la période de 12 mois qui vous intéresse, en divisant l’indice du mois qui précède l’anniversaire du bail par celui qui précède le mois de la signature du contrat, ce qui vous donne un coefficient par lequel vous pourrez multiplier le loyer de base afin d’obtenir le nouveau loyer.
C’est cet indice du mois précédant l’anniversaire qui servira toujours de pivot les années suivantes.
Un peu compliqué ? Prenons un exemple !
Vous signez le 15 janvier 2010 un bail pour occupation le 1er février 2010. Le loyer est de 700 euros.
Le 1er février 2011, vous signifiez à votre locataire qu’un nouveau loyer est d’application, à savoir 700 euros x l’indice de janvier 2011 (114,38)/l’indice de décembre 2009 (110,96) = 700 euros x 1,0308 = 721,58 euros.
Le 1er février 2012, vous indexerez à nouveau en divisant l’indice de janvier 2012 par celui de décembre 2009, à multiplier par le loyer de base (700 euros). Et ainsi de suite…
Des provisions à adapter
Même si ils sont le plus souvent payés en même temps, le loyer doit être bien distingué des charges, qui couvrent, elles, les coûts de fonctionnement du bien et n’aboutissent jamais, finalement, dans la poche du propriétaire, même si celui-ci les avance. Comment les modifier ? Deux cas de figure :
- Si les charges s’avèrent plus élevées que la somme des provisions versées, le propriétaire aura joué les banquiers durant l’année en payant les factures à temps sans pour autant recevoir de financement suffisant du locataire. Ce dernier devra donc le solde. Et le propriétaire lui proposera de relever le montant de la provision mensuelle, dans le but d’approcher au plus près les charges réelles l’année suivante.
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- Si les charges s’avèrent inférieures aux provisions, c’est le propriétaire qui règle le solde en faveur du locataire et accepte éventuellement de baisser le niveau des provisions. Dans les faits, c’est toutefois rarement le cas puisque l’augmentation des prix (du mazout, de l’eau etc.) pousse en principe les charges vers le haut chaque année.
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Tout compris sur le loyer et son indexation ?
Vous connaissez maintenant le mécanisme d’indexation des loyers. Et vous savez désormais comment modifier les provisions destinées à couvrir les charges. Mais peut-être vous demandez-vous encore :
Tous ces articles font partie du dossier « GUIDE Immoweb : Comment mettre votre habitation en location en 7 étapes ? ».
Accédez tout de suite à la prochaine étape de ce dossier : A qui confier la mise en location de votre habitation ?
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