| Conseils pratiques
Comment mettre un terme à votre contrat de location ?
Mettre fin à un contrat de bail en cours est parfaitement possible… à condition de respecter certaines règles. Lesquelles ? Immoweb vous guide dans cette démarche pas aussi simple qu’il n’y parait.
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Vous avez acheté un appartement déjà loué mais dont le loyer ne correspond pas à vos attentes de rendement ? Vous souhaitez occuper vous-même votre nouveau bien ou le rénover de fond en comble ? Il va falloir mettre fin au contrat de bail en cours. C’est parfaitement possible, mais dans le respect de certaines règles…
Les différentes possibilités prévues par la loi
Pour mettre fin à un contrat de bail, trois possibilités s’offrent à vous, dit la loi belge sur les loyers :
1. Vous souhaitez occuper le bien vous-même
C’est bien entendu votre droit le plus strict mais pas question de brandir cette menace dans le simple but de vous débarrasser de locataires gênants. En effet, s’il s’avère que vous n’avez jamais déménagé, sachez que vous risquez de devoir verser une indemnité équivalente à 18 mois de loyer à vos anciens locataires !
Du reste, il vous faudra de toute façon notifier à vos locataires votre intention d’occuper le bien six mois à l’avance afin de leur permettre de trouver un nouveau logement.
Votre conjoint peut aussi être le nouvel occupant, de même que vos enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces.
2. Vous souhaitez y réaliser des travaux
Autre possibilité : la réalisation de travaux de rénovation. Mais, dans ce cas aussi, vous devrez faire preuve de bonne foi. Remplacer une ampoule ou même une fenêtre ne suffira pas puisqu’il vous faudra présenter un devis équivalant à au moins 24 mois de loyers si les travaux portent sur l’ensemble de l’immeuble et de 36 mois s’ils ne portent que sur une unité locative de cet immeuble.
Et ici aussi, vous devrez notifier un congé de six mois à vos locataires et vous ne pourrez prétendre à l’exécution de travaux qu’à la fin de chaque triennat du bail (période de trois ans).
Vous devrez en outre justifier les travaux :
- soit par un permis d’urbanisme (si requis)
- soit par un devis détaillé
- soit par une description des travaux avec estimation détaillée des coûts (si vous les réalisez vous-même)
- soit par un contrat d’entreprise
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3. Vous résiliez le bail sans motif
Enfin, il est possible de mettre fin anticipativement à un contrat de bail, mais en respectant des règles très strictes et toujours après un préavis de six mois.
Ainsi, une rupture au terme du premier triennat (période de trois ans) d’un bail de neuf ans vous obligera à verser des indemnités équivalentes à neuf mois de loyer.
Ces indemnités sont ramenées à six mois si vous attendez la fin du deuxième triennat et passent logiquement à zéro à la fin du troisième triennat.
Attention, au-delà de la période de neuf ans, vous devrez quand même attendre la fin d’un triennat (12 ans, 15 ans etc.) pour mettre fin au contrat.
Juste augmenter le loyer ?
Si le contrat de bail remonte à la nuit des temps et que le loyer, même indexé chaque année, ne reflète plus vraiment le prix du marché, il vous est loisible de négocier une hausse de loyer avec votre locataire, sur la base du même contrat de bail et moyennant préavis entre le 9e et le 6e mois précédant l’expiration d’un triennat.
Si aucun accord ne ressort de vos négociations, il appartiendra au juge de paix de trancher.
Et les baux de courte durée ?
Mettre fin à un bail de durée inférieure ou égale à trois ans peut sembler plus simple. Il n’en est rien : à moins d’un accord entre les parties, ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent mettre prématurément un terme à un bail de courte durée, même si le bail stipule une clause contraire.
Attention : si le bail a été reconduit tacitement, c’est-à-dire que le locataire est resté dans le bien après la fin prévue du bail ou qu’aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance, le bail est prolongé aux mêmes conditions et est réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans à compter du début du contrat initial.
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