| Conseils pratiques
Vendre un bien, combien ça coûte ?
Lorsque l’on décide de vendre son logement, on s’attend logiquement à une rentrée d’argent. Pourtant, avant de signer l’acte notarié qui officialisera le transfert de propriété, le vendeur doit régler une série de frais. Pour ne pas avoir de (mauvaise) surprise, Immoweb vous aide à les estimer assez précisément.
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Selon la manière dont la vente de votre habitation est réalisée (via un agent, de gré à gré…), les frais supportés par le vendeur seront différents. De même, il faut tenir compte des obligations légales en termes de certification énergétique, taxe sur la plus-value, voire les frais liés au remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire et à la levée de l’hypothèque. Ces différents frais peuvent entrer en ligne de compte pour fixer le prix de vente du bien.
La mise en vente
Vous pouvez choisir de vendre vous-même votre bien (vente dite « de gré à gré »), passer par une ou plusieurs agences immobilières ou par un notaire. Si vous choisissez de confier la vente de votre habitation à une agence, comptez des frais situés entre 3 et 5% (htva) du prix de vente.
La certification énergétique
Désormais, tous les logements mis en vente doivent disposer d’un Certificat de Performance Energétique du bâtiment (CPE, appelé aussi certificat PEB), comme en délivre d’ailleurs Certigo. Cet audit va déterminer, à l’instar de ce qui se pratique depuis des années pour l’électroménager, à quel point votre logement est énergivore : plus il possède une isolation optimale et un système de chauffage performant, plus sa « cote » sera « bonne » et proche de « A ». Si le logement est mal isolé et peu performant, sa cote se rapprochera de « G ». Seuls des certificateurs agréés peuvent établir ce diagnostic énergétique valable pour une période de 10 ans.
Le coût de la certification énergétique varie en fonction de la superficie du bâtiment, du nombre de façade, des systèmes de chauffage, de l’existence de plan, etc. Les organismes agréés établissent des devis à la demande. En moyenne, la fourchette est de 200 à 600 euros, en fonction du type de bien.
Les travaux de mise en conformité
L’électricité de votre bien est conforme ? Le bâtiment est-il équipé pour les risques d’incendie ? Est-il exempt d’humidité ou de mérule ? Autant de questions auxquelles les acheteurs seront attentifs et qui peuvent avoir une incidence sur la négociation du prix.
Et inutile de mentir ou de cacher les « vices » : ce serait risquer le procès! Parfois, certains travaux s’avèrent utiles avant une mise en vente : le remplacement des châssis pour des vitrages de qualité permet non seulement d’améliorer l’impression générale (confort acoustique et thermique) mais aussi de rendre le CPE plus attractif.
Une mise en conformité électrique et un certificat de salubrité peuvent également faciliter la vente en rassurant les acquéreurs potentiels. A vous de voir dans quelle mesure ces travaux pourront augmenter le prix demandé.
La plus-value
Si vous revendez votre bien moins de cinq ans après son acquisition, vous devrez vous acquitter d’un impôt de 16,5% sur la plus-value. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat (augmenté des frais de notaire, des travaux réalisés par des entrepreneurs agréés et de 5% de plus-value annuelle) et le prix de vente.
Le remboursement anticipé du prêt
Si vous avez acheté votre bien à l’aide d’un crédit hypothécaire toujours en cours, il faudra compter au moment de la vente, outre le remboursement du capital restant dû, des frais appelés « indemnités de remploi » qui correspondent, généralement, à 3 mois d’intérêt (mais parfois jusqu’à 6 mois).
Ex : Il vous reste 100.000 euros à rembourser au taux de 3%, soit 3000 euros d’intérêt/an, soit 750 euros pour 3 mois.
Frais de mainlevée d’hypothèque. Les crédits immobiliers sont garantis par une hypothèque de 30 ans. Si vous vendez votre bien avant ce délai de 30 ans, il faut procéder à une « mainlevée » qui est un acte notarié par lequel l’organisme financier prêteur renonce à sa garantie hypothécaire sur le bien. Ces frais (enregistrement notarié, frais de radiation) dépendent du montant initial emprunté et correspondent à environ 0,7% du montant.
Il est possible d’éviter les frais de mainlevée. Si vous vendez et achetez dans le même temps et que vous restez auprès du même organisme financier, vous pouvez toujours demander un transfert d’hypothèque : votre crédit sera alors transféré du bien vendu au bien acheté. Cette opération permet également d’éviter de payer des droits d’enregistrement sur l’emprunt et de réaliser quelques économies.
Combien vous coûtera la mise en vente ?
Vous connaissez à présent les différents éléments à prendre en considération pour déterminer la hauteur des frais que vous devrez débourser pour mettre en vente votre habitation.
Maintenant, vous souhaitez sans doute savoir :
Ces articles font partie du dossier « GUIDE Immoweb : Comment vendre votre habitation en 7 étapes ? ».
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