Juridisch

Wet op mede-eigendom gewijzigd

De nieuwe wet op de mede-eigendom heeft aardig wat grondige wijzigingen ondergaan. We overlopen de voornaamste.

De nieuwe wet geldt voor iedereen, alle mede-eigenaars in België. Het type vastgoed (appartement of garage) of bewoning (eigen gebruik of verhuur) doet niet ter zake. Het aantal eigendommen dat in aanmerking komt voor de nieuwe wet wordt geraamd op 1.200.000.

Als je weet dat ongeveer één landgenoot op drie in een appartement woont, begrijp je de impact van deze wet. De bedoeling van de nieuwe versie van de wet, is de werking van de mede-eigendom up-to-date te brengen en het beheer ervan doorzichtiger te maken.

Wat is de reden?

Eigenaars en de syndicus: niet altijd even goede vrienden. De eersten verwijten de syndicus nogal eens eerder een stroman te zijn van de bouwpromotor, waardoor problemen met de mantel der liefde afgedekt, en onopgelost, blijven. Of hij/zij is er gewoon niet als mem hem/haar nodig heeft. Het gemis aan doorzichtigheid bij onderhoudscontracten en/of offerteaanvragen is al lang een bron van irritatie.

De nieuwe wet treedt vanaf 1 september in voege.

De algemene vergadering

Die wordt eens per jaar gehouden en wordt voorgezeten door een mede-eigenaar. Alle mede-eigenaars kunnen een punt op de agenda zetten.

Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de blanco- en de ongeldige stemmen beschouwd als niet-uitgebracht.

Niet meer volmachten dan 3 per persoon of tot maximum 10 procent van het totale aantal stemmen dat toekomt aan alle eigendommen.

Als de mede-eigenaars 1/5 van de gedeeltes van het gebouw vertegenwoordigen, kunnen ze zelf een algemene vergadering samenroepen als de syndicus niet binnen de 15 dagen heeft gereageerd op hun aanvraag.

De raad van mede-eigendom

De beheerraad heet voortaan 'raad van mede-eigendom'. Hij bestaat uit mede-eigenaars en volgt de goede uitvoering van de taken van de syndicus op. De raad brengt zesmaandelijks verslag uit over zijn werkzaamheden.

De oprichting van een dergelijke raad wordt verplicht zodra er meer dan 20 eigendommen zijn in een gebouw (garages, kelders en parkings tellen niet mee).

De taken van de syndicus

De taken van de syndicus worden nauwer omschreven en omkaderd.

• Het mandaat van de syndicus duurt drie jaar., met mogelijkheid tot vernieuwing. Het mandaat wordt opgenomen in een geschreven overeenkomst. De syndicus kan geen aanspraak maken op enige schadevergoeding bij beëindiging van zijn mandaat.

• De syndicus dient een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering te hebben.

• Hij moet voorafgaandelijk toestemming vragen aan de Algemene Vergadering voor alle contracten die hij met familieleden afsluit. Dit om belangenvermenging te vermijden.

• Hij moet meerdere offertes vragen voor grote werken.

• De syndicus dient ervoor te zorgen dat het de mede-eigenaars mogelijk is om inzage te hebben van de niet-private documenten over de mede-eigendom, o. a. via een website;

• Hij dient ingeschreven te zijn bij de Kruispuntbank van Ondernemingen.

De boekhouding

• De syndicus is verplicht een precieze boekhouding bij te houden als een gebouw 20 eigendommen of meer telt. Een vereenvoudigde boekhouding is voldoende indien er geen 20 eigendommen zijn.

• De syndicus moet jaarlijks twee begrotingsramingen maken, een voor de lopende kosten en een voor de buitengewone te verwachten uitgaven.

• Een commissaris van de rekeningen wordt jaarlijks door de algemene vergadering aangesteld, die al dan niet mede-eigenaar is. Dat zou belangenvermenging met de raad van mede-eigendom moeten voorkomen.

Bij verkoop

Potentiële kopers van een appartement hebben het niet altijd makkelijk om bijtijds de nodige financiële en juridische informatie vast te krijgen.

Voortaan moeten die inlichtingen meegedeeld worden bij het tekenen van het verkoopcompromis (dus niet meer maanden later, bij het verlijden van de akte voor de notaris).

Deze informatie dient dus beschikbaar te zijn:

• de hoogte van het werkkapitaal, van het reservekapitaal en van de eventuele achterstallen die de verkoper nog verschuldigd is;

• de oproepen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal die voor de verkoopdatum beslist werden;

• de gerechtelijke procedures waarin de mede-eigendom betrokken is;

• de notulen der algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar en de lasten van de laatste twee jaar;

• …

Dit zijn de voornaamste wijzigingen die op 1 september 2010 van kracht werden.




En jij, wat denk jij ervan?