| Praktisch advies
Hoe werkt de indexering van de huurprijs?
Eens de eigenaar het onderscheid heeft gemaakt tussen huuropbrengst en lasten, kan hij denken aan de indexering van de huurprijs … En aan de herziening van de voorschotten voor de lasten. Wanneer en hoe? Immoweb geeft je uitleg. |
De huurprijs is de financiële tegenprestatie voor het recht om een woning te mogen gebruiken. Algemeen wordt deze maandelijks door de huurder betaald, slechts uitzonderlijk per trimester.
Eenmaal vastgesteld door de eigenaar en aanvaard door de huurder, kan de huurprijs gedurende de volledige duur van de huurovereenkomst niet meer aangepast worden door de verhuurder. Hoewel, een aanpassing van de huurprijs mag altijd voorgesteld worden in de periode tussen de 9e en de 6e maand voor het einde van elke driejaarlijkse periode.
In tegenstelling met het voorgaande, mag de huurprijs wel ‘geïndexeerd’ worden. De huurindexering zoals de wetgever ze beschrijft, dient om de huurprijs jaarlijks aan te passen aan de stijging van de levensduurte. Een eigenaar ziet zijn inkomen dus niet ‘wegsmelten’ in de loop der jaren.
Wat moet de eigenaar in de praktijk doen om de huurprijs te indexeren? En wanneer?
Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?
De indexatie van de huurprijs is geen automatisme: de eigenaar moet deze schriftelijk betekenen aan zijn huurder op de verjaardatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, dit wil zeggen op de datum waarop de huurder werkelijk ingetrokken is in de gehuurde woning.
Wanneer de eigenaar vergeten is om de indexatie op die datum aan te vragen, dan heeft hij nog drie maanden om dit te doen en wel met terugwerkende kracht voor de sommen die nog niet werden opgeëist. Na deze drie maanden, kan hij maximaal drie maanden aangepaste huur terugvorderen.
Hoe wordt deze indexering berekend?
Om de indexering te berekenen, dien je over de tabellen van de gezondheidsindex te beschikken. In deze tabellen zie je in één oogopslag de evolutie van de prijzen in de periode van 12 maanden die je interesseert. Door de index van de maand die de verjaardag van het huurcontract voorafgaat te delen door de index van de maand die de ondertekening van het contract voorafgaat, bekom je een coëfficiënt. Hiermee dien je de basishuurprijs te vermenigvuldigen om de nieuwe huurprijs te bekomen.
Het is de index van de maand voor de verjaardag die als scharnier voor elk van de volgende jaren zal gebruikt worden.
Te ingewikkeld? Een rekenvoorbeeld
Op 15 januari 2010 onderteken je een huurcontract met als startdatum 1 februari 2010. De huurprijs bedraagt 700 euro.
Op 1 februari 2011 betekent de eigenaar aan de huurder dat er een nieuwe huurprijs van kracht is, namelijk 700 euro x index van de maand januari 2011 (114,38)/index van december 2009 (110,96) = 700 euro x 1,0308 = 721,58 euro.
Op 1 februari 2012, zal de eigenaar opnieuw de huur indexeren door de index van januari 2012 te delen door die van december 2009 en te vermenigvuldigen met de basishuur (700 euro). En zo verder …
Aanpassing van de voorschotten
Ook als ze meestal gelijktijdig betaald worden, moet de huurprijs duidelijk onderscheiden worden van de lasten, die de kosten van de werking van het goed ( LINK artikel wie betaalt wat) dekken en die uiteindelijk nooit in de zakken van de eigenaar terechtkomen, ook al schiet hij ze voor. Hoe kan je deze lasten aanpassen? Er zijn 2 mogelijkheden:
- Indien de lasten hoger zijn dan de gestorte en ontvangen voorschotten, dan heeft de eigenaar in de loop van het verlopen jaar bankier gespeeld door de facturen tijdig te betalen zonder voldoende financiële middelen hiervoor te hebben ontvangen van de huurder. Deze laatste zal dus het verschil moeten bijpassen. De eigenaar zal dan voorstellen om de maandelijkse voorschotten te verhogen, zodat het volgende jaar de voorschotten beter afgestemd zijn op de werkelijke kosten.
|
- Indien de lasten uiteindelijk lager zijn dan de voorschotten, dan dient de eigenaar het batig saldo aan de huurder terug te betalen en eventueel met een verlaging van de voorschotten in te stemmen. In de praktijk is dit echter zelden het geval, aangezien de verhoging van de prijzen (stookolie, water, enz.) de lasten meestal jaar na jaar de hoogte instuwen.
|
Heb je alles begrepen over de huurprijs en zijn indexering?
Je weet nu hoe de huurindexering wordt toegepast. Maar misschien heb je nog vragen over:
Deze artikels maken deel uit van het dossier “Immoweb GIDS: hoe huur je een woning in 7 stappen?”.
***
| 
