De 'wet Breyne' mét commentaar

Hierna volgt de volledige tekst van de 'Woningbouwwet', beter bekend als de 'wet Breyne' (naar de indiener ervan) en van de bijbehorende uitvoeringsbesluiten.

De wet dateert al van 1971 en werd in 1993 aangepast. De wet Breyne dient tot ‘regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen’. In mensentaal: al wie 'op plan' of 'sleutel-op-de-deur' een huis of een appartement koopt, laat bouwen of verbouwen zou door die wet beschermd moeten worden. Helaas is dat niet altijd het geval. Hier volgt de wettekst. De belangrijkste en/of onduidelijkste punten hebben we voor jou - in cursief - verduidelijkt.

1/ Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen.

Deze wet is ook van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten zullen bepaald worden door de Koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van deze werken één of meer stortingen te doen.

2/ Deze wet is niet toepasselijk op de overeenkomsten aangegaan door:

• de regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen en hun erkende maatschappijen;
• de gemeenten en de intercommunale verenigingen;
• een verkrijger of een opdrachtgever wiens geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten om ze onder bezwarende titel te vervreemden; iedere overeenkomst door deze verkrijger of opdrachtgever aangegaan wordt geacht afgesloten te zijn in het kader van zijn geregelde werkzaamheid.

Deze wet is evenmin van toepassing op overeenkomsten die een studieopdracht tot voorwerp hebben met betrekking tot werken vermeld in artikel 1 op voorwaarde dat de overeenkomst een beschrijving omvat van de werken waarop de opdracht betrekking heeft en een opgave van de behoeftenstudie van de verkrijger of opdrachtgever. De kostprijs van de studieopdracht mag bovendien niet meer bedragen dan 2 % van de voorziene bouwkost en de verkrijger of opdrachtgever dient steeds een bedenktijd van minstens zeven dagen te worden gewaarborgd vooraleer de overeenkomst definitief van kracht kan worden.

3/ De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 vallen onder de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de koop of de huur van werk en van diensten ingevolge bestekken en aannemingen, behoudens de afwijkingen bij deze wet bepaald.

4/ Door de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen, met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk op de koper over.

5/ De overgang van de eigendom van te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt. Zowel in geval van een verkoop als van een aannemingscontract kan echter het risico naar de bepalingen van de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek, niet overgaan vóór de voorlopige oplevering van de werken of, indien het een appartement betreft, vóór de voorlopige oplevering van de gedeelten voor privatief gebruik.

6/ De artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek zijn eveneens op de verkoper toepasselijk.
De vrijwaring van de verkoper krachtens het voorgaande lid geldt mede ten aanzien van de achtereenvolgende eigenaars van het huis of appartement. De rechtsvordering kan echter enkel tegen de oorspronkelijke verkoper worden ingesteld.
Wanneer een appartement van een collectief gebouw verkocht is vóór de voltooiing, valt de aansprakelijkheid van de verkoper voor de gemeenschappelijke gedeelten van de na voltooiing verkochte appartementen eveneens onder de toepassing van dit artikel.

7/ De overeenkomsten bedoeld in artikel 1 alsmede de beloften voor zodanige overeenkomsten moeten:

1. de identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen vermelden;
2. de datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden of de overeenkomst omtrent de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning; in dit laatste geval dient de aanvrager van de bouwvergunning zich ertoe te verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan, binnen de maand na de ontvangst van kennisgeving van de beslissing nopens de bouwaanvraag
   b bis. vermelden of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; deze opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan drie maanden, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst.

Bij sleutel-op-de-deurondernemingen gebeurt het zelden dat er al een bouwvergunning is op het ogenblik dat het contract ondertekend wordt. Dat laatste moet dan ook vermelden dat het contract vervalt als er geen stedenbouwkundige vergunning verleend wordt voor het ingediende dossier.

Ook moet gespecifieerd worden of het verkrijgen van een (hypotheek)lening voor jou al dan niet een voorwaarde is om het contract te laten annuleren. Het bedrag van de lening die je wil aangaan en de modaliteiten moeten vermeld worden. De clausule geldt dus slechts voor 3 maanden en in die periode moet je  die lening rondkrijgen. Je mag deze clausule niet gebruiken om onder jouw contractuele verplichtingen uit te komen.

3. de nauwkeurige beschrijving inhouden van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;
4. als bijlage, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken omvatten van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd, moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van mede-eigendom toegevoegd te worden. De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn.

Een contract  met als bijlage een 'typeplannetje' en een klein 'typelastenboekje' is dus duidelijk niet voldoende om geldig te zijn, ook niet als een architect-van-de-firma zijn handtekening daar heeft onder gezet.

5. de totale prijs van het huis of van het appartement of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding alsmede de wijze van betaling opgeven; vermelden dat de prijs kan worden herzien. Deze prijs omvat alle werken die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.

De 'totale prijs'moet bij een nieuwbouw de prijs van de grond apart vermelden (zie hieronder bij de uitvoeringsbesluiten, artikel 1.1). De totale prijs bij kopen en verbouwen vermeldt apart de prijs van het gebouw en die voor de verbouwing of uitbreiding.

De prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor een 'normale bewoonbaarheid'. Elektriciteit, sanitaire installaties en verwarming moeten dus zeker uitgevoerd zijn, schilderen en decoreren niet.


e bis. het bestaan vermelden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage van de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden meedelen


De voorwaarden om in aanmerking te komen voor bouw- of renovatiepremies of andere eventuele tussenkomsten veranderen tegenwoordig wel eens. Controleer of je  de laatste versie in handen krijgt.

6. de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden; deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft overeenstemmen.

Zeer belangrijk. We raden je zeker aan ook te laten vastleggen wanneer het dossier voor aanvraag van de bouwvergunning bij de gemeente moet binnengebracht worden.

De vertragingsvergoeding hangt dus zowel af van de grootte van de woning die je denkt te bouwen (of te kopen en verbouwen,) maar ook van de normaal geldende huurprijzen in de regio.

7. de wijze bepalen waarop de oplevering geschiedt.

Dat punt wordt verder uitvoerig gespecifieerd in de uitvoeringsbesluiten hierna.

8. De erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken.

Heel wat klanten ondertekenen hun contract zonder dat zij dat daarvoor al ooit in handen gehad hebben. Doe dat niet. Neem effectief 15 dagen de tijd om er over na te denken.

De Koning kan de minimumvoorwaarden bepalen waaraan de bepalingen van dit artikel moeten beantwoorden.

8/ De prijs waarvan sprake is in artikel 7, e, is de prijs op de dag van de ondertekening van de overeenkomst.
De Koning bepaalt de modaliteiten van de herziening van de prijs.

9/ De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.

10/ De verkoper of de aannemer mag geen enkele betaling, onder welke vorm ook, eisen of aanvaarden voordat de in artikel 1 bedoelde overeenkomst is aangegaan.
Indien bij het afsluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld wordt betaald, mag het bedrag ervan niet hoger zijn dan 5 percent van de totale prijs.

De promotor of de aannemer zullen, bij het verlijden van de authentieke akte, de betaling mogen eisen van de som die, rekening gehouden met het gestorte voorschot of handgeld, zal gelijk zijn aan de
prijs van de grond of het aandeel daarin dat verkocht wordt, verhoogd met de prijs van de uitgevoerde werken, goedgekeurd door een tot uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect. Een afschrift van de goedkeuring wordt bij de akte gevoegd.
In de toepassingsgebieden voorzien in het tweede lid van artikel 1, is de som bedoeld in het vorige lid gelijk aan de verkoopprijs van het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van eigendomsovergang, verhoogd met de prijs van de uitgevoerde werken.

Het saldo van de prijs der werken is bij gedeelten pas opeisbaar vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte; de gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.
Wanneer de belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door het afsluiten ervan, kan de contractuele vergoeding ten laste van de koper of de opdrachtgever niet hoger zijn dan 5 percent van de totale prijs; niettegenstaande haar forfaitair karakter mag de contractuele vergoeding vermeerderd of verminderd worden, indien vaststaat dat het bedrag ervan lager of hoger is dan de werkelijk geleden schade.

11/ De overeenkomst mag geen beding van wederinkoop inhouden.
Bij een 'beding van wederinkoop' houdt de verkoper/aannemer zich het recht voor om onder bepaalde voorwaarden de woning weer in te kopen. Zo kon de koper/bouwheer onder druk gezet worden; Dergelijke praktijken zijn nu niet meer mogelijk.

12/ Wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, houdende erkenning der aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd.

Wanneer de verkoper of de aannemer niet voldoet aan de eisen van de wet van 20 maart 1991, zoals bepaald in voorgaande alinea, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding, hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen.

De Koning bepaalt de aard van de waarborg en de voorwaarden waaronder deze wordt verleend, alsook de wijze waarop de koper of de opdrachtgever daarvan wordt ingelicht. Deze hebben op die waarborg een voorrecht, dat rang neemt onmiddellijk na het voorrecht voorzien in artikel 27, 50 van de hypotheekwet

13/ Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11, alsmede met de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van artikel 8, alinea 2, wordt voor niet geschreven gehouden.
De niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7, van artikel 12 of van de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van deze artikelen, heeft de nietigheid van de overeenkomst ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding tot gevolg.
De ene of de andere nietigheid kan naar keuze door de verkrijger of de opdrachtgever, in de zin van artikel 1, en alleen door hen, worden aangevoerd vóór het verlijden van de authentieke akte of, indien het een aannemingsovereenkomst betreft, vóór de voorlopige oplevering bedoeld in artikel 9.
De authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze wet nageleefd werden.

14/ Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van artikel 10 overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met een geldboete van 26 frank tot 200 frank of met één van die straffen alleen. De bepalingen van boek I van het Strafwetboek, hoofdstuk VII en artikel 85 niet uitgezonderd, zijn toepasselijk op de misdrijven bedoeld in dit artikel.

15/ Deze wet is van toepassing op de overeenkomsten gesloten vanaf de eerste dag van de vierde maand volgend op die gedurende welke zij in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.

De uitvoeringsbesluiten

Wetten moeten, om effectief te worden, nog omgezet worden in (Koninklijke) (uitvoerings)- Besluiten en gepubliceerd worden in het Belgisch Staatsblad. Hierna volgt de tekst van die besluiten (oorspronkelijk dus ook uit 1971 en net als de wet zelf aangepast in 1993). Zij verduidelijken en specifiëren een aantal artikels uit de wet Breyne.

1/ Arrêté Royal du 21 octobre 1971 portant exécution des articles 7,8 et 12 de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (Mon. 4.XI.1971)

§ 1. De overeenkomsten bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aankoop zijnde woningen, vermelden benevens de totale prijs de daarin begrepen prijs van het terrein.
Voor de toepassing van dit besluit wordt als totale prijs verminderd met de prijs van het terrein.
De prijs van het gebouw is ten hoogste voor 80 % vatbaar voor herziening omwille van de schommelingen van de Ionen en daarop betrekking hebbende sociale lasten, en omwille van de schommelingen van de prijs van de in het bouwwerk gebruikte of verwerkte materialen, grondstoffen en producten.

§ 2. Voor de toepassing van de in dit artikel bedoelde herziening wordt rekening gehouden met de laatste schommelingen van de lonen, sociale lasten, materialen, grondstoffen en producten, opgenomen vooraleer de werken waarop de gevraagde gedeeltelijke betaling betrekking heeft, aangevat werden.

§ 3. De herziening omwille van de schommelingen van de Ionen en van de sociale lasten mag ten hoogste op een gedeelte dat 50 pct. van de prijs van het gebouw niet overschrijdt, berekend worden.

§ 4. Voor de toepassing van dit artikel worden verstaan:

1. onder schommelingen van de Ionen en sociale lasten, de schommelingen gebaseerd op het gemiddeld uurloon, gevormd door het gemiddelde van de Ionen der geschoolde werklieden, geoefende werklieden en handlangers, zoals die door het Nationaal Paritair Comité van het bouwbedrijf vastgesteld zijn voor de categorie die overeenstemt met de plaats waar de bouwplaats van de aanneming gelegen is. De Ionen worden verhoogd met het door het Ministerie van Verkeer en Infrastructuur aangenomen totaal percentage van de sociale lasten en verzekeringen
2. onder schommelingen van de prijzen der materialen, grondstoffen of producten, de schommelingen gebaseerd op het maandelijks indexcijfer, berekend op basis van een jaarlijks verbruik van de voornaamste materialen en grondstoffen door het bouwbedrijf op de binnenlandse markt. Dit indexcijfer is bepaald door de Commissie van de prijslijst der bouwmaterialen, die zetelt in het Ministerie van Economische Zaken.

2/ § 1.De oplevering van een werk ingevolge een in artikel 1 van dezelfde wet bedoelde overeenkomst moet aan de volgende minimumvoorwaarden beantwoorden.
Zowel de voorlopige als de eindoplevering van de werken wordt slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte.

De weigering om tot de oplevering over te gaan wordt samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis van de verkoper of aannemer gebracht bij een ter post aangetekende brief.

De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan geldt echter als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs.

§ 3. De verkoper of de aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, oefent bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen der aan de mede-eigendom verbonden rechten uit.
Indien voor de geldigheid van de voorlopige oplevering of van de eindoplevering van gemeenschappelijke gedeelten, de aanwezigheid van een van de mede-eigenaars is vereist en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper of aannemer hem bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist, wat hem betreft, de rechtbank over de oplevering.

3/ Het bedrag van de zekerheidstelling of borgtocht, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van dezelfde wet, beloopt 5 % van de prijs van het gebouw, zo nodig afgerond naar het hoger liggend duizendtal.

De borgtocht wordt gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij in speciën, hetzij in publieke fondsen, hetzij in de vorm van een solidaire borgtocht, overeenkomstig het koninklijk besluit van 11 maart 1926 houdende toelating voor de ondernemers, de vergunningshouders en de aannemers van werken van algemeen nut om, door bemiddeling der daartoe aangenomen vennootschappen, gebruik te maken van een gezamenlijke en solidaire waarborg, hetzij in de vorm van een globale borgtocht, overeenkomstig het ministerieel besluit van 23 januari 1937 betreffende de globale borgstelling.
Binnen dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst, moet de verkoper of aannemer aan de koper of aan de opdrachtgever een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs voorleggen van de bedoelde zekerheidstelling.

Bij vertraging in de uitvoering of bij de volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst, te wijten aan de verkoper of aan de aannemer, mag de koper of de opdrachtgever op het bedrag van de borgtocht de sommen voorafnemen die hem toekomen wegens het geleden nadeel.
De borgtocht wordt per helften vrijgemaakt, de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede helft bij de eindoplevering, overeenkomstig de in volgende alinea bepaalde modaliteiten.

Binnen vijftien dagen na de aanvraag, die tot hem werd gericht door de verkoper of de aannemer, en onverminderd het vierde lid van dit artikel, zal de koper of de opdrachtgever aan de Deposito- en Consignatiekas opheffing verlenen voor de eerste of de tweede helft van de borgtocht, naargelang van het geval. Na het verstrijken van deze termijn van vijftien dagen, heeft de verkoper of de aannemer, als vergoeding verschuldigd door de koper of de opdrachtgever, recht op een intrest, tegen de wettelijke rentevoet, op het bedrag van de borgtocht waarvoor geen opheffing werd verleend.

4/ De waarborg van voltooiing, bedoeld in artikel 12, tweede lid, van dezelfde wet, wordt opgegeven in een overeenkomst waardoor een bankinstelling in België gevestigd, een openbare kredietinstelling of een organisme onderworpen aan het toezicht op de hypothecaire kredietinstellingen, overeenkomstig het Koninklijk Besluit nr. 225 van 7 januari 1936 tot reglementering van de hypothecaire leningen en tot inrichting van de controle op de ondernemingen van hypothecaire leningen, zich als hoofdelijke borg van de verkoper of van de aannemer ten opzichte van de koper of van de opdrachtgever verbindt de sommen te betalen nodig voor de voltooiing van het huis of van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt.
De notaris vermeldt in de verkoopakte de overeenkomst waarbij de borgtocht werd verleend en voegt een afschrift van die overeenkomst bij de verkoopakte.
De aannemer levert aan de opdrachtgever een bewijsschrift van de borg, binnen dertig dagen na de aannemingsovereenkomst.

De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken

5/ Het Koninklijk Besluit van 1 juli 1969 dat de bescherming regelde van personen die sociale (of daarmee gelijkgestelde) woningen verwerven of bouwen wordt herroepen.

6/ Dit besluit treedt in werking op dezelfde dag als de wet van 9 juli 1971, dus op 1 januari 1972.

Conclusie

Deze woningbouwwet werd destijds opgesteld in nauw overleg met de bouwsector, anders was hij allicht nog wat strenger geweest. Nu zijn er nog steeds ondernemingen die een manier vinden om deze wet te omzeilen.
Hoe dan ook is de wet Breyne uw belangrijkste beveiliging als u met een bouwonderneming in zee gaat. Het is dan ook van het allergrootste belang dat u uw contract grondig analyseert en bekijkt of het wettelijk volledig in orde is. Indien dat niet het geval is moet u het laten aanpassen of andere waarborgen eisen. Zwart op wit.