Hoe beëindig je een huurovereenkomst?

 © IMMOWEB SA/NV 2013 

	Samenvatting 1. De verschillende mogelijkheden die de wet voorziet 2. Uitsluitend de huurprijs verhogen? 3. Huurovereenkomsten van korte duur? 4. Je wordt eigenaar van een verhuurd pand? 5. En als je gewoon het einde van de overeenkomst afwacht? 6. Je hebt je huurovereenkomst opgezegd?

Je hebt een appartement gekocht dat al verhuurd is maar waarvan de huurprijs niet overeenkomt aan het door jouw verwachte rendement? Je wilt zelf je nieuwe eigendom bewonen of het van onder tot boven vernieuwen. Dit alles is perfect mogelijk, mits je bepaalde regels respecteert.

De verschillende mogelijkheden die de wet voorziet

Om een einde te maken aan de huurovereenkomst heb je volgens de Belgische huurwetgeving drie mogelijkheden ( LINK naar PDF):

1. Je wilt zelf je eigendom bewonen

Dit is uiteraard je volste recht maar je kunt dit niet als dreigement gebruiken met als uitsluitend doel om je van lastige huurders te ontdoen. Als het inderdaad blijkt dat je nooit verhuisd bent, weet dan dat je het risico loopt om een schadevergoeding te moeten betalen aan je vroegere huurders, voor een tegenwaarde van 18 maanden huur.

Verder moet je in elk geval minstens zes maanden op voorhand aan je huurders kenbaar maken dat je van plan bent om jou eigendom zelf te bewonen om hen de mogelijkheid te bieden een nieuwe woonst te vinden.

De nieuwe bewoner mag ook je partner zijn, evenzeer als je kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders, broers, zussen, ooms, tantes, neven en nichten.

2. Je wilt er werken uitvoeren

Andere mogelijkheid: de uitvoering van renovatiewerken. In dat geval moet je correct zijn en dit kunnen aantonen. Enkel een verlichtingsarmatuur vervangen of zelf een nieuw raam plaatsen zal niet volstaan – je moet een prijsbestek voor een waarde van minimaal 24 maanden huur voorleggen als de werken betrekking hebben op het gebouw in zijn geheel en van 36 maanden als ze uitsluitend op het verhuurde goed van het gebouw betrekking hebben.

En ook in dit geval dien je een vooropzeg van zes maanden te betekenen aan je huurders en mag je slechts met de uitvoering van de werken starten op het einde van elke driejaarlijkse vervaldatum van de huurovereenkomst.

Verder moet je de werken rechtvaardigen:

3. Je zegt de huurovereenkomst op zonder reden

Tot slot is het mogelijk om voortijdig een einde te stellen aan een huurovereenkomst, mits het respecteren van zeer strikte regels en steeds mits een vooropzeg van zes maanden.

In dit geval zal je de verplichting hebben tot schadevergoeding voor een tegenwaarde van negen maanden huur als de opzegging van een huurovereenkomst voor negen jaar zich voordoet op het einde van de eerste periode van 3 jaar.

Deze schadevergoeding wordt teruggebracht tot zes maanden indien je wacht tot aan het einde van de tweede 3-jarige periode en valt uiteraard weg op het einde van de laatste (derde) periode.

Opgepast, eens de periode van negen jaar overschreden, moet je toch steeds wachten tot het einde van elke 3-jarige periode (12, 15, … jaar) om een einde te stellen aan het contract.

Uitsluitend de huurprijs verhogen?

Als de huurovereenkomst dateert ‘van de jaren stillekes’ en de huurprijs – zelfs na jaarlijkse indexering – helemaal de marktprijs niet meer weerspiegelt, is het aan te bevelen dat je een verhoging van de huurprijs onderhandelt met de huurder op basis van de bestaande huurovereenkomst en mits een vooropzeg ingaande tussen de 9de en de 6de maand voorafgaand aan het einde van een driejarige periode.

Als deze onderhandelingen tot niets leiden, zal het aan de vrederechter zijn om te beslissen.

Huurovereenkomsten van korte duur?

Een einde stellen aan een overeenkomst van minder dan of gelijk aan drie jaar lijkt veel eenvoudiger. Niets daarvan: bij gebrek aan een overeenkomst tussen de partijen, kunnen noch de verhuurder, noch de huurder voortijdig een einde stellen aan overeenkomsten van korte duur, zelfs indien het contract een tegengestelde bepaling zou bevatten.

Let op: als dit soort overeenkomst stilzwijgend wordt verder gezet – dit wil zeggen als de huurder in het pand is gebleven na het voorziene einde van de overeenkomst of als geen enkele opzeg is betekend in de drie maanden voor de vervaldag, dan wordt de overeenkomst verlengd onder dezelfde voorwaarden en wordt deze beschouwd als zijnde afgesloten voor een duurtijd van 9 jaar, te rekenen vanaf de aanvang van het oorspronkelijk contract.

	1  |  2  |  Volgende