| Administratie
Hoe sluit je een huurcontract af?
De huurwet, waarvan de eerste versie uit 1991 dateert, wordt regelmatig bijgewerkt en wordt dus ook steeds ingewikkelder. De laatste veranderingen dateren van 2009 en hebben betrekking op de huurcontracten van een hoofdverblijfplaats. |
Schriftelijk contract
• Een huurcontract begint te lopen zodra de verhuurder, meestal de eigenaar, aan een derde, de huurder, het gebruik van een niet-gemeubeld pand (of een gemeubeld, zoals bv. een stacaravan of boot) verleent, tegen betaling van huur.
• Sinds juni 2007 moet een contract schriftelijk te zijn en een aantal bepalingen vermelden, waarover verder meer. Mondelinge (niet-schriftelijke) contracten van voor dioe datum blijven geldig, maar het wordt aangeraden de overeenkomst schriftelijk vast te leggen. Dat is overigens een recht dat geen enkele partij de ander kan ontzeggen.
• De huurovereenkomst wordt opgesteld in zoveel exemplaren als er partijen zijn, plus één voor de registratie (ten laste van de verhuurder voor overeenkomsten afgesloten na 1 januari 2007), een verplichte én gratis formaliteit indien dat wordt gedaan binnen de twee maanden na het tekenen van het contract.
De duur van het contract
Een huurovereenkomt dient voor een welbepaalde termijn te worden afgesloten.
• In principe 9 jaar: een particuliere huurovereenkomst wordt in principe afgesloten voor 9 jaar:
- indien er geen andere termijn wordt vermeld;
- of als ze een termijn tussen 3 en 9 jaar vermeldt.
|
• Korte duur: verhuurder en huurder kunnen echter een (of meerdere opeenvolgende) overeenkomst sluiten van een periode korter dan 3 jaar. Als op de vervaldag het contract door niemand wordt opgezegd of als de huurder het pand nog altijd bewoont zonder bezwaar van de verhuurder, loopt de overeenkomst gewoon door en wordt vanaf dan beschouwd als zijnde voor een periode van 9 jaar vanaf het begin.
• Levenslang: er kan ook een levenslang contract worden afgesloten dat pas eindigt met het overlijden van de huurder.
De staat van het verhuurde pand
Het pand moet beantwoorden aan een aantal elementaire vereisten op het vlak van veiligheid, hygiëne en bewoonbaarheid, die wettelijk zijn bepaald. Er kunnen regionale verschillen zijn. (http://www.just.fgov.be/img_justice/publications/pdf/21.pdf)
• Huurder en verhuurder moeten samen een huurstaat opmaken, dit is een plaatsbeschrijving die wordt opgesteld door henzelf, of een onpartijdige persoon in het bijzijn van alle betrokken partijen, de kosten hiervan worden gedeeld. Dit gebeurt best vóór het pand betrokken wordt, anders in de eerste maand van bewoning.
De beschrijving dient voldoende gedetailleerd te zijn, “in goede staat, en gekend door de huurder” heeft geen enkele waarde.
• Ieder huurcontract dat na 18 mei 2007 wordt afgesloten, moet een plaatsbeschrijving in bijlage hebben.
• Niet onbelangrijk: als er geen huurstaat werd opgemaakt bij de aanvang van het contract, is het aan de eigenaar om te bewijzen dat schade aan het pand veroorzaakt werd door de huurder.
De huurwaarborg
• Deze is niet verplicht maar er zijn quasi geen verhuurders die hem niet eisen. De waarborg bestaat in drie vormen:
- - een waarborg die wordt gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur.
- - een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief ( op max. 3 jaar) samen te stellen.
De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij zijn eigen financiële instelling. De waarborg mag maximaal gelijk zijn aan 3 maanden huur.
- - een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan 3 maanden huur omvatten.
|
Indexering van de huur
De indexering (jaarlijkse aanpassing) van de huur is aan strikte regels gebonden.
Het einde van het huurcontract
• Op het einde van een 9-jarige overeenkomst kunnen zowel verhuurder als huurder een einde hieraan maken, zonder opgave van reden noch schadevergoeding, er dient wel een vooropzeg van zes maanden te worden gerespecteerd.
• verhuurder en huurder kunnen mits gemeenschappelijk akkoord beslissen het contract voortijdig te beëindigen, we raden aan dit schriftelijk te doen.
• Als een huurder een betalingsachterstand heeft, kan de verhuurder hem er niet zomaar uitzetten. Hij moet de huurder voor de vrederechter dagen. Maar als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de huurder hetzelfde doen.
• Het overlijden van huurder of verhuurder maakt geen einde aan de overeenkomst. Hoe de erfgenamen dit dienen te doen, is wettelijk vastgelegd.
Voortijdig een overeenkomst opzeggen
• Een huurcontract van korte duur (3 jaar of korter) kan door geen van de partijen voortijdig worden opgezegd, tenzij deze mogelijkheid vooraf is overeengekomen.
• Voor een huurovereenkomst van 9 jaar:
- kan de verhuurder slechts onder bepaalde voorwaarden voortijdig een einde aan het contract maken:
- als hijzelf, zijn partner of een naaste verwante (partner, kind, kleinkind, ouder, grootouder...) het pand wil gaan bewonen, hij dient een opzegtermijn van 6 maanden te respecteren;
- de verhuurder kan op het einde van iedere periode van 3 jaar het contract voortijdig opzeggen indien er belangrijke werken moeten worden uitgevoerd. Ook nu dient hij een opzegtermijn van 6 maanden te respecteren
- In beide gevallen dient de verhuurder zijn beslissing te rechtvaardigen (door een bestek bv.) en alle opgegeven termijnen te respecteren, zoniet kan de ‘uitgezette’ huurder een schadevergoeding eisen.
- Derde mogelijkheid: de verhuurder kan een negenjarige huur opzeggen zonder opgave van reden, maar zal de huurder moeten schadeloos stellen, ten belope van 9 maanden huur bij een opzegging na 3 jaar, en een schadevergoeding gelijk aan 6 maanden na 6 jaar.
|
• de huurder kan, zonder opgave van reden, vertrekken wanneer hij wil mits een opzegtermijn van 3 maanden. Hij zal echter wel een schadevergoeding moeten betalen, ten belopen van 3 maanden huur indien hij in het 1e jaar opzegt, 2 maanden huur in het 2e jaar en 1 maand huur als hij in het 3e jaar vertrekt.
Andere mogelijke contractvormen
Er bestaat ook ziets als een ‘rennovatiehuur’, waarbij de huurder zich ertoe verbindt bepaalde werken in de woning uit te voeren, en waarvoor hij dan in ruil een lage(re) huur betaalt en een gegarandeerde termijn mag blijven.
Voorzichtigheid is geboden voor dit soort contracten, zeker voor de verhuurder, omdat die geen enkele waarborg heeft over de kwaliteit van de uitgevoerde werken.
Tweede verblijven, kantoren, winkels en dergelijke hebben specifieke huurcontracten, men noemt dat meestal een ‘handelshuur’.
| 
