| Praktisch advies
Hoe stel je het budget vast voor je woningaankoop?
Voor je je ertoe verbindt een huis of appartement te kopen, moet je eerst je budget vaststellen, én zien dat het compleet is. Hoe je dat doet? Immoweb overloopt met jou alle financiële parameters waarmee je rekening dient te houden: taksen, kosten, … álles inbegrepen. |
Vóór je naar woningen gaat kijken is het zaak eerst je keuzecriteria vast te stellen (aantal slaapkamers, locatie …), maar je begint met de allerbelangrijkste: het vaststellen van je budget. En dat doe je best zo objectief mogelijk:
- op basis van je regelmatige inkomsten en van je schulden. Banken gaan ervan uit dat je niet meer dan 30% van je maandelijkse inkomsten mag besteden aan het afbetalen van een hypothecaire lening. Dit percentage houdt geen rekening met andere inkomsten zoals vakantiegeld, kinderbijslag, eindejaarspremie, maaltijdcheques en dergelijke, en ook niet hoe deze zouden kunnen evolueren in de toekomst;
|
- en natuurlijk ook rekening houdend met je eigen inbreng. Als je wat geld opzij hebt staan, is het nu het moment dit aan te spreken, zonder deze reserves uiteraard volledig uit te putten.
Overigens, als je er eigenlijk van droomt om jezelf binnenkort een nieuwe auto te gunnen, of je suikertante een ruggensteuntje te vragen, of gezinsuitbreiding overweegt, dan is het nú het moment om daarmee naar buiten te komen... of je dat nu leuk vindt of niet;
- door de looptijd die je vooropstelt van je hypotheek vast te leggen. Het ligt voor de hand dat een woning op 10 of op 30 jaar terugbetalen een grote impact heeft op het bedrag dat je maandelijks moet betalen;
|
- door de hulp in te roepen van je bankier of kredietmakelaar, nadat je jezelf een idee hebt gevormd van je 'vastgoedkoopkracht' dankzij de verschillende hulpmiddelen die je online kan vinden, en dan denken we allereerst aan de rekenmodule van Immoweb: 'Wat is mijn budget?'.
|
De verkoopprijs is niét de totale prijs van je aankoop!
Als je je budgettaire mogelijkheden hebt vastgesteld, wordt het tijd om eens te gaan kijken wat er voor een dergelijk bedrag wordt aangeboden, op Immoweb uiteraard. Dankzij 'Mijn Immoweb' krijg je de panden die aan je eisen voldoen, in één muisklik.
Maar vergis je niet: de overeengekomen verkoopprijs is niét hetzelfde als de reële aankoopprijs, het totaalbedrag dat je zult moeten neerleggen, eens alle kosten, taksen en andere belastingen zijn meegerekend.
Aan de ene kant is een verkoopprijs altijd een vraagprijs waarover onderhandeld kan worden. Het is dus zaak een betere prijs overeen te komen met de verkoper.
Maar aan de andere kant moet je rekening houden met alle financiële parameters die flink meetellen in het uiteindelijke kostenplaatje. en dat zijn alle onmiddelijke kosten én die op korte termijn: schattingskosten, registratierechten, notaris- en aktekosten, onroerende voorheffing, verzekeringen, verhuiskosten…
Ben je er klaar voor? Hier zijn ze, je grote kostenposten.
1. De registratierechten
Deze rechten bedragen 10 % van de verkoopprijs ion Vlaanderen (5% bij 'klein beschrijf') en 12,5% in Wallonië en Brussel, deze kosten worden betaald via de notaris en zijn volledig ten laste van de koper. … voor een bestaand pand.
Als je daarentegen een huis koopt dat nieuw of nog in aanbouw is, kan je vragen dat de verkoop onder de btw-verplichting valt: in dat geval betaal je registratierechten op de grond en btw op het gebouw zelf. In alle gevallen betaal je de belasting maar één keer, bij de aankoop.
2. De aktekosten bij de notaris en diens ereloon
Alle vastgoedtransacties moeten via een notariële akte afgehandeld worden. En daar komen kosten en erelonen bij kijken.
A. De kosten van de akte
De aktekosten, te betalen door de koper, dienen ter betaling van vele administratieve formaliteiten: kohiers en uittreksels uit het kadaster, onderzoek naar de oorsprong van het eigendom, stedenbouwkundige opzoekingen, enzovoort
Andere kosten komen er van de opzoekingen, zoals de bewaarlonen in het hypotheekregister enzovoort.
Tot slot komt er een deel werkingskosten van het notariskantoor bij: post, communicaties, vergoedingen, verplaatsingsonlosten...
Goed om weten: in totaal komt het geheel van die diverse kosten tussen de 850 en 1.100 euro uit..
B. Het ereloon
Het ereloon van de notaris, dat is de vergoeding die hij vraagt voor het opstellen van de authentieke akte en de begeleiding die hij biedt bij de transactie. Dat ereloon hangt voor een gedeelte af van de verkoopprijs. Die vergoeding is degressief overigens, hoe hoger de schijf, hoe lager het percentage waarop hij recht heeft.
Sinds 1 januari 2012 zijn de erelonen van notarissen onderworpen aan een btw-tarief van 21%.
VOORBEELD:
De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat maakte er een berekening over: "Voor de aankoop van een pand van 200.000 euro in Vlaanderen, gaat de burger 20.000 euro registratierechten (zonder abattement) moeten betalen (10 %). Dit is een belasting die de notaris int in naam van de staat. Daarnaast zijn er nog zijn ereloon dat in dit voorbeeld oploopt tot 2.163 euro. En op dat bedrag mag de burger nog 21% btw betalen, zijnde 454 euro. Verder zijn er de diverse aktekosten die tussen 800 en 1.100 euro zullen uitkomen."
=> Reken zelf je notariskosten uit
3. De kosten van een lening
In praktisch alle gevallen zal de (toekomstige) eigenaar bij een bank moeten aankloppen om het geheel of toch een groot gedeelte van zijn aankoop te financieren. Dat gebeurt dan via een hypothecaire lening (waarop je interest betaalt uiteraard) waardoor het pand als waarborg voor de bank dient. Dit moet gebeuren via een tweede notariële akte, die op zijn beurt ook betaald moet worden:
- registratierechten 1% op het ontleende bedrag
- inschrijving in het hypotheekregister 0,3%
- de kosten en het ereloon van de hypotheekbewaarder
- ereloon van de notaris
- diverse kosten
|
Sommige van deze kosten zijn vast, andere zijn degressief. Het verschilt dus geval van geval.
4. De onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing, in de volksmond vaak 'kadaster' genoemd, is een jaarlijke belasting waarvan het bedrag afhangt van het pand en diens ligging, maar ook van de samenstelling van je gezin en eventuele kinderen ten laste.
Je huis krijgt een fictieve huurwaarde toegewezen, het zogenaamde kadastraal inkomen. En het is op basis hiervan dat de overheid de onroerende voorheffing berekent, die je elk jaar moet betalen.
Alles over de onroerende voorheffing?
5. De verzekeringen
Als je het geheel of en gedeelte van het aankoopbedrag leent, moet je uiteraard de terugbetaling van je hypothecair krediet verzekeren. En dat doe je met een schuldsaldoverzekering. Maar vergeet ook de andere verzekeingen niet: brand, inbraak, juridische bescherming ('familiale')...
Brand, inbraak... hoe moet je je nieuwe woning verzekeren?
6. De kosten van de verhuizing
Ook verhuizen kost geld. Welk budget moet je voorzien? En waarop kan je eventueel besparen? Alles hangt af van jouw antwoorden op de volgende vragen:
- Zelf verhuizen of met professionals?
- Welk materiaal moet ik huren voor mijn verhuizing?
- Heb ik een meubelopslagplaats of een opslagruimte nodig?
- Heb ik recht op een of andere financiële hulp om te verhuizen?
|
Hoe stel je een compleet budget op voor je verhuizing?
7. Diverse en variabele kosten
Na al deze kosten, eenmalig of jaarlijks, kunnen er nog meerdere andere facturen de eindrekening komen verzwaren:
- de kost van noodzakelijke renovatiewerken
- de eventuele aansluitingskosten op de verschillende nutsvoorzeiningen (gas, elektriciteit, water …)
- de onderhoudskosten:je notaris zal je vertellen dat jhet een goede gewoonte is jaarlijks, 1 tot 2% van de aankoopprijs van je woning opzij te houden voor de onvermijdelijke onderhoudswerken
- de lasten van de mede-eigendom voor een appartement
- de kosten van normaal verbruik (gas, water, elektriciteit…) die wel eens flink hoger kunnen uitvallen dan in je vorige woning
- een ander bedrag voor huisvuilbelasting, waterzuivering, enzovoort.
|
En, klopt je rekening?
Je ziet het: de aankoopprijs van een woning beperkt zich absoluut niet tot de vraagprijs van de verkoper. Zelfs als je rekening mag houden met premies en fiscale voordelen, blijven er toch de vele kosten verbonden aan je aankoop.
Je hebt een realistische schatting kunnen maken van de totaalprijs die je kan betalen? De rekening klopt?
Dan kan je nu meteen verder naar de volgende artikels uit deze reeks:
Deze artikels maken deel uit van het dossier GIDS : Hoe koop je een woning in 7 stappen?.
***
| 
