| Praktisch advies
Wat kost het te koop stellen van een vastgoed?
Wanneer je beslist hebt om je woning te verkopen, dan hoop je hiervoor natuurlijk een behoorlijke som geld te ontvangen. Nochtans moet de verkoper, vooraleer de notariële acte getekend is die de overdracht van de eigendom formaliseert, een aantal kosten betalen. Om niet voor een (slechte) verrassing te komen te staan, helpt Immoweb je om deze kosten voldoende nauwkeurig in te schatten. |
Naargelang de wijze waarop je woning verkocht wordt ( LINK naar het artikel – Aan wie vertrouw je de verkoop toe?), zullen de kosten voor de verkoper verschillen. Bovendien moet je rekening houden met wettelijke verplichtingen zoals het energiecertificaat, de belasting op de meerwaarden, alsook met de kosten voor een vervroegde terugbetaling van een hypothecaire lening en de handlichting van de hypotheek. Dit zijn de verschillende kosten waarmee je rekening moet houden om de verkoopprijs van je goed te bepalen.
De wijze van verkopen
Je kunt ervoor kiezen om zelf je eigendom te verkopen (de zogenaamde 'onderhandse verkoop') via één of meerdere vastgoedmakelaars of door een notaris. Wanneer je de verkoop van je woning aan een makelaar wenst toe te vertrouwen, reken dan op verkoopkosten die tussen 3 en 5% (excl. btw) van de verkoopprijs liggen.
• Aan wie vertrouw je de verkoop van je woning toe?
Het energiecertificaat
Vanaf heden moeten alle te koop gestelde huizen over een Energie Prestatie Certificaat (EPC voor bestaande huizen, voor nieuwbouw EPB) beschikken, dat onder andere door Certigo kan afgeleverd worden. De audit zal – zoals dit al jaren van toepassing is voor de huishoudelijke elektrische installaties – nagaan waar jouw huis een energievreter is: hoe beter de isolatie en hoe hoger de prestaties van de verwarming, hoe beter de beoordeling zal zijn en dus ook hoe dichter bij een waardering van niveau 'A'. Wanneer je huis slecht geïsoleerd is en lage prestaties bereikt, dan zal de beoordeling de waarde “G” benaderen. Alleen erkende attesteerders kunnen deze energiediagnose opstellen die dan geldig is gedurende 10 jaar
De kostprijs van een energiecertificaat varieert in functie van de grootte van het gebouw, het aantal gevels, het type verwarming, de beschikbaarheid van plannen, enz. De erkende organisaties maken een offerte op aanvraag. Gemiddeld moet men rekenen op een kost tussen 200 en 600 euro, afhankelijk van het gebouw.
• Hoe evalueer en verbeter je best de energetische prestaties van je te koop aangeboden huis?
De werken om je huis wettelijk oké te krijgen
Is de elektriciteit van je woning reglementair in orde? Heeft het gebouw de nodige voorzieningen tegen brand? Is er geen vocht of houtzwam? Allemaal vragen waar kopers aandacht aan besteden en die een invloed kunnen hebben op de onderhandelingen over de prijs ( LINK naar het artikel).
Het is uiteraard zinloos om te liegen of 'gebreken' te verbergen: dit kan alleen maar leiden tot rechtszaken! Soms is het zinvol om bepaalde werken uit te voeren vóór de verkoop: indien je de ramen vervangt om hoogrendementsbeglazing te plaatsen zal je niet alleen het algemeen comfort van de woning verbeteren (akoestisch en thermisch comfort) maar ook een beter EPC bereiken.
Het in orde stellen van de elektrische installatie en een comformiteitsattest kunnen eveneens de verkoop vergemakkelijken door mogelijke kopers gerust te stellen. Aan jou om na te gaan in welke mate deze werken de vraagprijs zouden kunnen verhogen.
De meerwaarde
Wanneer je je eigendom herverkoopt binnen de vijf jaar na de verwerving, dan zal je een belasting van 16,5% op de meerwaarde moeten betalen. Deze meerwaarde wordt berekend op het verschil tussen de aankoopprijs (verhoogd met de notariskosten, de kosten voor werken door geregistreerde aannemers en 5% meerwaarde per jaar) en de verkoopprijs.
De vervroegde terugbetaling van de lening
Indien je je eigendom gekocht hebt met behulp van een nog lopende hypothecaire lening, dan moet je, naast de terugbetaling van het nog openstaande kapitaal, ook rekening houden met 'wederbeleggingskosten' die gewoonlijk overeenkomen met 3 maanden interest (soms oplopend tot 6 maanden).
Voorbeeld: er rest je nog 100.000 euro terug te betalen aan een interestvoet van 3%, hetzij 3.000 euro interest per jaar of 750 euro voor 3 maanden.
Kosten voor de handlichting van de hypotheek. Woonkredieten worden gewaarborgd door een hypotheek op 30 jaar. Wanneer je je eigendom binnen de 30 jaar verkoopt, dan moet er een 'handlichting' gebeuren. Dat is een notariële acte waarbij de financiële instelling die de lening heeft toegekend afstand doet van zijn hypothecaire waarborg op het goed. Deze kosten (notariële inschrijving en schrappingskosten) hangen af van het oorspronkelijk ontleend bedrag en komen ongeveer neer op 0,7% van het geleend bedrag.
Het is mogelijk om deze handlichtingskosten te vermijden. Indien je verkoopt en koopt binnen dezelfde periode en bij dezelfde financiële instelling blijft, kan je altijd een hypothecaire overschrijving vragen: je krediet zal dan overgedragen worden van het verkochte naar het nieuw aangekochte goed. Hiermee kan je vermijden om registratierechten te moeten betalen op de lening en zo een kleine besparing realiseren.
Wat kost het te koop stellen van een vastgoed?
Je weet nu met welke elementen je rekening moet houden om de kosten in te schatten die nodig zijn om je woning te kunnen verkopen.
Dan wil je ongetwijfeld ook weten:
Deze artikels maken deel uit van het dossier « Immoweb GIDS: Hoe je woning verkopen in 7 stappen? ».
***
| 
