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Actualité

Us et coutumes des marchés immobiliers européens

ERA Europe est un des réseaux immobiliers résidentiels les plus importants en Europe avec plus de 1 100 agences. Son rapport étudie 17 des 18 pays européens où le réseau ERA est implanté. L’occasion de faire un petit tour - non exhaustif - d’Europe des us et coutumes en matière d’immobilier.


Allemagne

En Allemagne, la proportion de propriétaires reste inchangée depuis plusieurs années à 43 %, ce qui est relativement bas comparé à la moyenne de l’UE.

L’Allemagne possède la plus grande proportion de locataires de tous les pays de l’Union, seule la Suisse ayant un taux plus élevé en Europe. Les raisons en sont principalement structurelles car l’Allemagne propose de nombreux avantages pour les locataires.

Selon l’institut de recherche Empirica, 37 % des allemands sont propriétaires de maisons et 6 % d’appartements; 46 % vivent dans des biens loués et 8 % vivent avec leurs parents.

Les plus hauts taux de propriétaires concernent les zones rurales (60 % de propriétaires) où les terrains sont bien moins chers que dans les grandes villes. Là, 60 % vivent dans une maison ou un appartement qui leur appartient, tandis que dans les villes allemandes (25 % de propriétaires).

Quoique beaucoup d’allemands aient les moyens d’acheter un bien immobilier, les prix étant raisonnables et les taux d’intérêt faibles, la tendance reste obstinément inchangée, en partie à cause des loyers tout à fait accessibles.


Autriche

La proportion de logements occupés par leurs propriétaires (57,5 %) est très proche de la proportion de logements loués, ce qui signifie que le secteur de la location est particulièrement bien développé en Autriche, surtout pour les résidences à prix abordable qui représentent 23 % du parc de logements loués.


Belgique

Les Belges sont probablement les Européens parmi les moins enclins à déménager.

En moyenne, une famille belge ne déménage qu’une fois tous les 33 ans. La Belgique étant un petit pays, les Belges ne déménagent pas à chaque fois qu’ils changent de travail. Ils préfèrent résider près de leurs familles et amis, et il est habituel que plusieurs générations successives vivent dans la même ville.


Bulgarie

L’intérêt grandissant pour des appartements de vacances montre que ce segment du marché commence à retrouver des couleurs. Il est encore possible de trouver des affaires abordables dans les stations touristiques bulgares.

La Bulgarie est encore le premier pays à attirer la plupart des acheteurs moyen de gamme.

Les Russes sont actuellement les principaux acteurs du marché immobilier bulgare. Cependant, il existe aussi une demande en résidences secondaires en provenance de la Grèce et de la Roumanie.


Chypre

Un des grands défis à relever pour le marché chypriote concerne les acheteurs étrangers qui ont souscrit des emprunts immobiliers libellés en francs suisses ; beaucoup de ces emprunts ont été souscrits juste avant la crise, lorsque le marché était à son plus haut niveau.

Alors que la crise mondiale s’intensifiait, la valeur du franc suisse a quasiment doublé ; tout comme le coût de remboursement du crédit. Ce phénomène a fait « plonger » de nombreux emprunteurs immobiliers avec, comme conséquence, un risque accru de saisie, ce qui pourrait gonfler l’offre et renforcer la pression baissière sur les prix.


France

Les plus importantes hausses de prix ont eu lieu dans Paris ‘intra-muros’ où les valeurs ont augmenté de plus de 20 % en moyenne pour les appartements, dépassant le seuil des 7 500 €/m2.

Dans d’autres centres-villes importants, cette augmentation a été de 8,3 % à Lyon, 7 % à Montpellier et 5,3 % à Strasbourg.

 

Grèce

Un des soucis actuels des consommateurs est la réticence du secteur bancaire à accorder un prêt à quiconque, mis à part les candidats les plus dignes de crédit, et qui doivent tout de même verser un acompte important d’au moins 30 %.

Plus de 70 % des emprunts immobiliers en Grèce appliquent des taux fixes sur les douze premiers mois seulement, d’où leur vulnérabilité face à la volatilité des taux que nous observons aujourd’hui.

Une nouvelle loi sur la taxe immobilière a pris effet en octobre 2011. Cette taxe immobilière varie entre 0,50 € et 20 € prélevés sur chaque mètre carré selon l’âge de l’immeuble (pourcentage dégressif), la valeur de la taxe et le prix moyen d’un logement dans le quartier.

Cette nouvelle taxe sera appliquée pour une période de trois ans et prélevée en plusieurs fois sur la facture d’électricité. Ceux qui refusent de la payer, verront leur électricité coupée. Tous les propriétaires grecs seront redevables de cette nouvelle taxe, même s’ils ne résident pas en Grèce.

 

Irlande

Le volume des transactions s’est sérieusement dégradé depuis 2010.

Actuellement, l’excès de l’offre est estimé à 140 000 logements, et avec le volume de transactions actuel, il faudra quelque temps avant que cet excédent ne se résorbe. En revanche, grâce aux variations régionales et à une meilleure disponibilité de financement d’emprunts immobiliers, les grands marchés urbains devraient moins subir les conséquences de cette offre excédentaire.

 

Italie

Il est intéressant de noter que, même si le pourcentage de propriétaires en Italie est relativement élevé avec 74 %, le recours aux emprunts immobiliers pour acheter un logement est, au contraire, parmi les plus rares en Europe. Environ 20 % des logements sont loués, mais la majorité des italiens possède leurs résidences en pleine propriété.

On pourrait en déduire que la famille italienne, connue pour économiser, détient beaucoup de liquidités, et que son économie informelle a joué un rôle dans la stabilisation du marché du logement.

Comme l’indique une étude récente sur le logement en Europe, l’immobilier en Italie semble être l’ultime asile pour un revenu non-déclaré.

Le pourcentage le plus élevé de propriétaires, supérieur à 80 %, se trouve dans les régions du sud de l’Italie, dans les municipalités ayant une population inférieure à 20 000.

 

Luxembourg

Les difficultés économiques actuelles ont un effet négatif sur l’accession à la propriété au Luxembourg.

Actuellement, le pourcentage de propriétaires est de 68 %, sensiblement plus bas que les années précédentes qui affichaient un taux de plus de 70 %.

La difficulté d’obtenir un financement pour les biens les plus chers entraîne un nombre croissant d’acheteurs à opter pour l’achat d’un appartement, moins cher qu’une maison.

Comme les prix restent relativement élevés dans la capitale, des projets plus abordables ont été construits dans les zones environnantes, notamment à Esch (la deuxième ville du pays) qui disposent de vastes terrains en friche. C’est là qu’on trouve aujourd’hui la plus importante offre de biens et que la majorité des transactions ont lieu.

 

Pays-Bas

La majorité des consommateurs hollandais a souscrit des hypothèques largement supérieures à la valeur de leurs logements depuis 15 ans et n’ont jamais rien versé en remboursement de leur prêt principal.

Beaucoup d’emprunts immobiliers comportaient uniquement le règlement des intérêts, afin d’appliquer la réduction d’impôts maximale sur les intérêts payés, sans toucher à la dette initiale.

Le gouvernement a appliqué certaines mesures à partir de janvier 2011, avec l’intention de protéger les consommateurs contre un échéancier de règlements mensuels inabordable.

Le coût de la vie devrait représenter entre 20 et 31,6 % de son revenu annuel, suivant un barème dégressif.

De plus, les emprunts immobiliers qui laissent la dette totale intacte et n’exigent que le remboursement des intérêts, ne peuvent plus être proposés.

 

République Tchèque

Après une hausse des prix ininterrompue depuis 1997, les logements en République tchèque sont devenus trop chers par rapport à la moyenne européenne.

Au début 2009, compte tenu de la récession mondiale, les prix avaient commencé à stagner. Cependant, la majorité des observateurs pensaient que ce phénomène indiquait une correction normale des prix. Mais depuis, l’offre dépasse largement la demande et les vendeurs réajustent les prix des biens pour mieux correspondre à la réalité du marché et pour les rendre plus attractifs et accessibles aux acheteurs.

Un autre facteur pousse les vendeurs à baisser leurs prix : l’arrivée d’une génération disposant de plus de moyens que la précédente et qui commence enfin à investir dans l’immobilier.

 

Portugal

Les acheteurs rencontrent de plus grandes difficultés à obtenir un emprunt immobilier, car les restrictions?sont plus sévères et le ratio prêt/valeur atteint actuellement jusqu’à 80 % (ce pourcentage était de 100 % il y a seulement deux ans).

Il est toujours difficile d’obtenir un prêt, surtout si l’acheteur ne dispose?pas d’un apport significatif (au minimum 20 % d’apport personnel en plus d’un bon salaire et d’un solide parcours professionnel).

 

Roumanie

Les offres actuelles du marché ne sont toujours pas attractives, à la fois à cause de leur prix et de leur taille. De fait, la majorité des nouveaux biens sont trop spacieux et complètement inabordables.

Des constructions nouvelles, à taille réduite et à des prix raisonnables, seraient très compétitives sur le marché actuel.

Cependant, à cause de la pénurie de ce type de logements neufs, le prix est devenu le principal levier et près de 70 % des transactions résidentielles ont concerné des biens bons marché et de qualité médiocre.

 

Suède

Le pourcentage de propriétaires est d’environ 74 %.

La propension des Suédois à vouloir à posséder son logement, ainsi que les incitants et bénéfices financiers ont été des leviers majeurs en faveur de ce pourcentage élevé de propriétaires.

Au cours des dernières années, on a pu observer un intérêt accru pour l’achat d’appartements dans des immeubles reconvertis en copropriété.

Ces immeubles, qui appartenaient à un propriétaire unique (mais qui comportaient plusieurs logements dont le propriétaire tirait un revenu), ont été reconvertis en appartements individuels dans des immeubles en copropriété.

 

 

 

 



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