Door verder te gaan op onze website, aanvaard je het gebruik van cookies. Onze site maakt gebruik van cookies om jouw ervaring te verbeteren en te personaliseren.

OK - Lees meer


Artikel van het dossier : Immowebgids: hoe je woning verhuren in 7 stappen?

Praktisch advies

Hoe bereken je de rentabiliteit van je verhuring?

Door bakstenen te kopen, heb je beslist om een investering te doen en om in ruil hiervoor – door het ontvangen van huurgelden – hierop een zeker rendement te krijgen. Logisch. En welverdiend. Maar hoe kan je dit bruto rendement berekenen? En met welke lasten moet je rekening houden om de netto rentabiliteit te kennen?


 

Je hebt je huis te huur gezet. Maar weet je hoeveel deze investering jou uiteindelijk zal opbrengen? Wat is het bruto … en netto rendement? Immoweb legt je uit hoe je de berekening kan maken.

 

 

Bruto rendement

 

Dit zijn de ‘bruto-bruto’ ontvangen bedragen in vergelijking met je investering, te weten de som van alle huuropbrengsten per jaar, gedeeld door het bedrag van de aankoop van het vastgoed vermeerderd met de kosten die verbonden zijn aan deze aankoop ( LINK naar het artikel aankoopbudget) (registratierechten, notariskosten, enz.: reken gemiddeld op ongeveer 15% in totaal), vermenigvuldigd met honderd om van deze breuk een percentage te maken.

 

Alvast nu reeds zeggen dat je nooit dit rendement in je portefeuille zal terugvinden. Maar deze berekening zal je toelaten om op een gemakkelijke wijze twee investeringsmogelijkheden te vergelijken.

 

Het is ook deze verhouding (eerder langs de verkoperzijde als je ze vergelijkt met andere financiële beleggingen zoals spaarboekjes) die door immobiliënkantoren gebruikt worden en die je soms (zeker als ze hoog is) in de aankondigingen terugvindt.

 

1. Waarvan hangt het bruto rendement af?


Het bruto rendement van jouw vastgoedinvestering hangt af van meerdere elementen, die ofwel op de teller (de huuropbrengst) ofwel op de noemer (het geïnvesteerde bedrag) inspelen.

In het bijzonder gaat het hierover:

 

  • De stedenbouwkundige vergunning. Aankondigingen voor de verkoop van opbrengsteigendommen in grote steden spiegelen dikwijls (zeer) hoge rendementen voor. Maar opgelet, het is niet onwaarschijnlijk dat dit goed ‘informeel’ is opgedeeld, zonder stedenbouwkundige vergunning. Het zal dan ook jouw verantwoordelijkheid zijn, als nieuwe eigenaar, om een regularisatie aan te vragen bij de stedenbouwkundige diensten van de gemeente waar dit pand zich bevindt. Gebruik dit argument bij je onderhandelingen over de prijs met de verkoper ( LINK naar het artikel kopen – onderhandelen).

  • De beheerslasten. Uiteraard zal een groot huis verdeeld in studentenkamers meer dan waarschijnlijk een zeer interessant bruto rendement afficheren. Maar laat je niet verblinden door dit soort rendementen: de keerzijde van de medaille is zeker dat het regelmatig wisselen van huurders op je netto rendement zal wegen omwille van langere periodes zonder huuropbrengst en dat het beheer van dit vastgoed gevoelig meer werk zal inhouden.

  • De kwaliteit van het pand. Het nominale rendement is niet noodzakelijkerwijze het enige criterium dat in overweging dient genomen te worden voor je investeringskeuzes op lange termijn. Het zou wel eens kunnen zijn dat een goed uitzonderlijk goedkoop is (en dus een hoog rendement heeft) omdat er zware werken nodig zijn waar je op middellange termijn niet onderuit kan. Daartegenover staat dat een pand in perfect nieuwe staat je behoedt voor renovaties gedurende de eerstvolgende 20 jaar.

  • De polyvalentie van een gebouw. Ander voordeel dat niet te verwaarlozen is: de eventuele mogelijkheid voor een vastgoed om meerdere bestemmingen te herbergen. Indien het gebruik zeer specifiek is, zullen er minder geïnteresseerde kandidaat-huurders op afkomen.

  • De kwaliteit van de vraag. Een luxeappartement zal slechts in een luxerendement resulteren op voorwaarde … dat er een huurder voor gevonden wordt. Sommige panden lijken zeer rendabel, maar indien ze hun plaats niet vinden op een beperkte markt, bestaat het risico op langdurige leegstand.

 

2. Wat is een goed bruto rendement?

 

Dit is een zeer terechte vraag waarop spijtig genoeg geen eensluidend antwoord kan gegeven worden. Alles hangt af van:

 

  • De hierboven aangehaalde criteria
  • De vraag en het aanbod op de woningmarkt
  • Zelfs op het eerste gezicht minder evidente factoren zoals de inflatiegraad of de interestvoeten voor hypothecaire leningen.

 

Op dit moment (december 2011), kunnen we gerust stellen dat je redelijkerwijze op een bruto rendement van 6% mag mikken. Maar dit percentage mag gerust dalen tot 4% als het goed perfect nieuw is of moet in tegendeel stijgen tot 8% wanneer grote werken nodig zijn. Hoed je voor rendementen van 12 of 14% (rendementen voor ‘carrees’ bijvoorbeeld) ….

 

3. Hoe je bruto rendement verhogen?


Er zijn meerdere mogelijkheden om je rendement te verhogen:

 

  • Door de prijs (bij aankoop) naar een lager niveau te onderhandelen
  • Door de huurprijs(prijzen) te verhogen (zie de specifieke voorwaarden van dit recht in de Huurwetgeving.
  • Door de kwaliteit van je aanbod te verhogen. De meest ‘rendabele’ renovaties – deze die je toelaten om je huurprijs te verhogen voor de minste kosten – zijn zeker deze die te maken hebben met decoratie: schilderwerk, verlichting, enz.
Â



En jij, wat denk jij ervan?