28,2% van de woningen op de Belgische markt hebben een slechte EPC-score
Een nieuwe studie van Immoweb toont dat 28,2% van de woningen, huizen en appartementen, die de afgelopen 12 maanden te koop stonden op het platform, een slechte EPC-score hebben. Er zijn echter grote verschillen tussen de gewesten. In Vlaanderen heeft 25,1% van de woningen een slechte EPC-score, in Wallonië is dat 30,2% en in Brussel zelfs 40,3%.
De top 3 provincies waar de meeste woningen met een slechte EPC-score te koop staan:
- Brussel: 40,3%
- Henegouwen: 34,2%
- Namen 31,9%
De top 3 provincies waar de minste woningen met een slechte EPC-score te koop staan:
- Waals-Brabant: 19,9%
- Antwerpen: 20,2%
- West-Vlaanderen: 25,1%
Er is geen sluitende definitie om te bepalen vanaf welke score een woning een “slechte” EPC-score heeft. Daarom heeft Immoweb deze percentages berekend op basis van de EPC-schalen van de gewesten. Daarbij werden alle panden met een EPC-score die in de twee laagst presterende labels van de gewestelijke schalen vallen als “slecht” beschouwd. Dat wil zeggen dat in Brussel en Wallonië alle woningen met een score F of G werden opgenomen, in Vlaanderen zijn dat alle woningen met een score E of F.
Volgens die definities en schalen is het vastgoed in het Brussels Hoofdstedelijk gewest het minst energie-efficiënt. Het is echter moeilijk om de drie gewesten te vergelijken omdat de labels niet uniform zijn over de gewestelijke grenzen heen. Om te vergelijken is er nood aan meer consistente schaal voor het vergelijken van energie-efficiëntie.
Brussel, van slechte leerling tot regionaal voorbeeld
De eerste analyse op basis van gewestelijke schalen maakt een vergelijking tussen gewesten moeilijk omdat de berekeningsmethoden en evaluatieschalen aanzienlijk verschillen per gewest. Zo krijgt een woning met een energiewaarde van 275 kWh/m²/jaar in Brussel een EPC-score F. In Wallonië wordt een F-label echter pas toegekend vanaf 425 kWh/m²/jaar, terwijl Vlaanderen een E-label toekent vanaf een energiewaarde van 400 kWh/m²/jaar.
Om dit te harmoniseren creëerde Immoweb een gestandaardiseerde schaal op het niveau van Brussel, de strengste EPC-schaal. Volgens die schaal heeft elke woning met een energiewaarde van meer dan 275 kWh/m²/jaar een slechte EPC-score. Het nationale gemiddelde is, indien de geharmoniseerde schaal gebruikt wordt, dan ook geen 28,2% maar wel 50,5%.
Bruxelles, du mauvaise élève à exemple régional
En effet, cette première analyse basée sur les échelles régionales ne permet pas de faire une comparaison équitable des régions. Les méthodes de calcul et les échelles d’évaluation varient considérablement d'une région à l'autre. À titre d'exemple, à Bruxelles, un bien obtiendra le label F dès qu'il atteindra une valeur énergétique de 275 kWh/m²/an, tandis qu'en Wallonie, le même bien sera classé F seulement à partir d'une valeur énergétique 425 kWh/m²/an. De surcroît, en Flandre, un bien sera catégorisé avec le label E à partir d'une valeur énergétique de 400 kWh/m²/an.
Pour pallier cette difficulté, Immoweb a normalisé toutes les valeurs énergétiques à l'échelle de Bruxelles, qui se distingue par sa rigueur en matière d'évaluation des passoires énergétiques. Selon cette perspective, tout bien dont la valeur énergétique dépasse 275 kWh/m²/an est considéré comme une passoire énergétique. Il est, dès lors, intéressant de constater que selon cette échelle, Bruxelles avec 40,3 % affiche désormais, le plus faible taux de passoires énergétiques, alors que selon les échelles régionales, la région était considérée comme le plus mauvais élève. La moyenne nationale passe, quant à elle, de 28,2 % à 50,5 %.
Par ailleurs, avec cette définition harmonisée, quelques-unes des principales villes belges présentent des taux significatifs de passoires énergétiques sur les 12 derniers mois. Parmi celles-ci, il est à noter des chiffres tels que 32,3 % à Anvers, 36,7 % à Gand, 55,4 % à Liège et 68,7 % à Charleroi.
Hausse de 42 % de passoires énergétiques à Bruxelles depuis 2021
Wanneer de geharmoniseerde definitie gehanteerd wordt, zijn er heel wat woningen met slechte EPC-scores te koop in de grootste steden van België. In Antwerpen gaat het over 32,3%, in Gent over 36,7%, in Luik over 55,4% en in Charleroi over 68,7%.
Aantal slechte EPC-scores in Brussel nam sinds 2021 toe met 42%
De algemene tendens sinds 2012 op vlak van slechte EPC-scores gaat in dalende lijn in alle drie de gewesten. Er zijn steeds minder woningen met een slechte EPC-score. Deze daling kan gedeeltelijk worden toegeschreven aan verbeteringen in de energie-efficiëntie van woningen, met name als gevolg van renovatiewerkzaamheden.
De daling kan echter ook worden verklaard door de neiging van woningeigenaars om de EPC-score niet te vermelden wanneer die ongunstig is. De markt werd de afgelopen jaren immers gevoeliger voor die score. Op de website van Immoweb wordt de EPC-score niet vermeld in gemiddeld 24,9% van de Brusselse vastgoedadvertenties. In Wallonië en Vlaanderen vermelden respectievelijk 18,2% en 19,4% van de verkopers de waarde niet.
Er is een duidelijke correlatie tussen het aantal woningen met een slechte EPC-score en de regionale regelgeving. Telkens wanneer er een nieuwe verplichting kwam om het energielabel op te nemen in vastgoedadvertenties, stijgt het aantal woningen met een slechte score. Deze trend is vooral zichtbaar in 2015 in Wallonië, toen daar een dergelijke verplichting werd ingevoerd. Op dat moment kwam er een aanzienlijke stijging van het aantal woningen met een slechte EPC-score. Woningeigenaars die de scores voorheen niet bekend wilden maken omdat ze te hoog waren, werden door de nieuwe regelgeving verplicht om dat wel te doen.
Ondanks het dalend aantal woningen met een slechte EPC-score op nationaal niveau, is er sinds 2021 wel een stijging van het aantal aangeboden woningen met een slechte EPC-score in Brussel. Er was een stijging van 2% van 39% in januari 2021 naar 41% in september 2023.
Er zijn twee mogelijke oorzaken voor deze stijging. Ten eerste werden er simpelweg meer EPC-waardes toegevoegd op de website van Immoweb. Dat is een stijging van 31% in de periode tussen januari 2021 en september 2023. “Sinds de energiecrisis letten kopers meer op de energieprestaties van hun woningen."Huiseigenaren zijn daardoor verplicht om transparant te zijn over de energieprestaties van hun eigendommen”, zegt Jonathan Frisch, huiseconoom bij Immoweb
De tweede mogelijke reden voor de toename van woningen met een slechte EPC-score zou je kunnen toeschrijven aan de evolutie dat steeds meer eigenaren hun woningen willen verkopen in plaats van ze zelf te (laten) renoveren. Er komt een groeiend aanbod aan woningen met een slechte EPC-score op de markt, maar tegen welke prijs? Dat zal Immoweb onderzoeken in het tweede deel van haar studie over energiewaarden.
Methodologie
Informatiebronnen
Immoweb baseert zich op advertenties die op het platform worden gepubliceerd door makelaars, eigenaars en notarissen. Om cijfers te produceren die representatief zijn voor het aandeel van onroerend goed tot nu toe, worden de advertenties gebruikt die de afgelopen 12 maanden zijn geactiveerd (zowel appartementen als huis).
Om de veranderingen in energieprestaties in de loop van de tijd te bestuderen, heeft Immoweb haar analyse gebaseerd op de actieve aanbiedingen van 2012 tot nu.
Definitie van een energieopslag plaats
Immoweb introduceert twee definities van een “slechte EPC-waarde”:
Bij gebrek aan een geharmoniseerde wettelijke definitie van een slechte EPC-waarde, heeft Immoweb in eerste instantie elk onroerend goed dat valt binnen de 2 laagst presterende labels volgens gewestelijke schalen ( F & G voor Wallonië en Brussel, en E & F voor Vlaanderen) gedefinieerd als een slechte EPC-waarde.
Deze eerste analyse op basis van regionale schalen maakt echter geen eerlijke vergelijking van de regio's mogelijk. De berekeningsmethoden en evaluatieschalen verschillen aanzienlijk van gewest tot gewest. Om dit probleem op te lossen, heeft Immoweb een uitgebreide analyse uitgevoerd door alle waargenomen energiewaarden te standaardiseren op dezelfde schaal, die van Brussel.
Het is belangrijk om in gedachten te houden dat Immoweb met deze harmonisatie-oefening probeert om het gebrek aan harmonisatie van regionale schalen te illustreren. De geharmoniseerde definitie geeft echter nog steeds geen volledig vergelijkbaar beeld, omdat de manier van berekenen van de energiewaarde, die het schaalafhankelijke label definieert, ook kan verschillen van regio tot regio.
Vastgoed Indicatoren van Immoweb
De verandering in het aandeel slechte EPC-waardes (in %) in het tweede deel van dit persbericht geeft het aandeel F- en G-labels in Wallonië en Brussel weer, en het aandeel E- en F-labels in Vlaanderen, volgens de gewestelijke energieprestatie schalen. Het wordt berekend op basis van de vermeldingen op het platform Immoweb die informatie hebben verstrekt over de EPC-score. Het aandeel wordt berekend op basis van de voorraad actieve advertenties op een bepaald moment. Om de realiteit van de markt beter weer te geven, wordt deze oefening uitgevoerd voor een representatief deel van de agentschappen die actief zijn tijdens een bepaalde periode.
>Over Immoweb
Immoweb is al meer dan 25 jaar de grootste Belgische online vastgoedsite waar kopers en verkopers, huurders en eigenaars elkaar kunnen ontmoeten. Immoweb is een must voor elke Belg die droomt van vastgoed: elke dag vind je er bijna 150.000 panden te koop of te huur. Immoweb biedt het meest uitgebreide aanbod vastgoed: huizen, appartementen, bouwgronden, garages, kantoren, winkels en industriële panden, van nieuwbouw tot uitzonderlijke historische gebouwen. Dankzij onze gratis schattingstool kunnen eigenaars snel de waarde van hun eigendom bepalen. Bovendien kunnen kopers met één klik op de knop een hypotheeksimulatie krijgen dankzij ons geïntegreerde leningaanbod en kunnen zowel huurders als eigenaars een verzekering afsluiten via Immoweb Protect.
Volg ons nieuws en onze analyses over de vastgoedmarkt op https://www.immoweb.be/nl/page...
>Over Aviv Group
De AVIV Groep, een dochteronderneming van Axel Springer, is een van de grootste bedrijven ter wereld op het gebied van digitale vastgoeddiensten. AVIV's unieke portfolio van gerenommeerde merken omvat enkele van de bekendste websites voor vastgoedadvertenties: de SeLoger Group, Meilleurs Agents (Frankrijk), Immowelt Group (Duitsland), Immoweb (België) en Yad2 (Israël), die samen meer dan 1.500 medewerkers hebben. De AVIV Groep heeft ook aandelen in bedrijven als Homeday en Zumper.
>