Koopkracht: de Belg heeft in amper 9 maanden het equivalent van een slaapkamer verloren

Sinds het begin van het jaar zijn de Belgische vastgoedprijzen met 5,8% gestegen. De koopkracht van de Belg heeft een klap gekregen: het gemiddelde huishouden kan zich nu een huis van 85 m² veroorloven, tegenover 103 m² aan het begin van het jaar. Immoweb, het grootste vastgoedplatform van het land, publiceert haar prijsmeter voor het derde kwartaal van 2022, die gebaseerd is op de eigen gegevens van het platform. De stijgende rente en inflatie hebben een effect op de vraag naar woningen. Ondanks alles behoren de Belgen wel nog steeds tot de burgers met de beste koopkracht in Europa. "Ter vergelijking: een Frans huishouden kan zich gemiddeld 61 m² veroorloven", zegt Piet Derriks, managing director van Immoweb.

Vastgoedkoopkracht daalt

Stijgende rentevoeten en hoge inflatie zorgen voor een inkrimping van de vastgoedkoopkracht bij de Belgische bevolking, die gemiddeld 18 m² heeft verloren. Dat is huiveringwekkend nieuws: in de laatste negen maanden hebben de Belgen een oppervlakte verloren die overeenkomt met een grote slaapkamer. Een gemiddeld huishouden kan zich momenteel 85 m² veroorloven. In januari 2022 was dat nog 103 m².

De dalende koopkracht blijft met name uitgesproken in de hoofdstad, die nog steeds gebukt gaat onder de stijgende prijzen. De Brusselaars, die op 1 januari 2022 een koopkracht van 55 m² hadden, komen nu voor een gemiddeld loon slechts in aanmerking voor 45 m², wat neerkomt op een verlies van 10 m². Uit dat cijfer blijkt dat de toegang tot huisvesting in Brussel en de andere grote steden steeds moeilijker wordt.

Sinds het begin van het jaar is de kredietrente in België verdubbeld, van 1,45% in januari tot 2,95% in september 2022. "De Europese Centrale Bank (ECB) zet nationale banken ertoe aan hun kredietrente voor onroerend goed snel te herzien om de stijgende inflatie het hoofd te bieden. Als we daarbij de prijsstijging voor woningen optellen die in het hele land zichtbaar is, zien we dat de Belgen te maken hebben met een aanzienlijk verlies aan koopkracht", legt Piet Derriks uit. In negen maanden tijd heeft het gemiddelde Belgische gezin namelijk 13% van zijn leencapaciteit verloren. Dat verlies heeft heel waarschijnlijk ernstige gevolgen voor de vraag naar onroerend goed. Veel kandidaten zullen namelijk hun aankoopproject moeten opgeven (of herzien) omdat ze niet meer over voldoende financiële middelen beschikken.

Ondanks die bittere conclusie behoren de Belgen nog steeds tot de burgers met de beste koopkracht in Europa. Piet Derriks licht toe: "Ter vergelijking: een Frans huishouden kan zich gemiddeld 61 m² veroorloven."

Vastgoedprijzen blijven stijgen

De vastgoedprijzen in België blijven alsmaar stijgen, ondanks de precaire omstandigheden en de toenemende economische onzekerheid. In een jaar tijd zijn de prijzen in ons land met 5,8% gestegen, wat de dynamiek van de situatie na de crisis voortzet.

"Hoewel het hier om een sterke groei gaat, lijkt die vooral in stedelijke gebieden toch af te nemen. Hoewel de impact die de coronacrisis op het vastgoedlandschap had, nog altijd merkbaar is, begint het enthousiasme voor het platteland en landelijke gebieden langzaamaan af te zwakken", aldus Piet Derriks.

In Wallonië staat de provincie Namen in het derde kwartaal bovenaan de ranglijst van prijsstijgingen (2,5%), gevolgd door Luik (1,8%). In Vlaanderen staat de provincie Limburg (2,2%) aan kop, gevolgd door West-Vlaanderen (1,6%). Brussel daarentegen komt op de laatste plaats te staan, met een stijging van 1,2% in drie maanden.

Bovendien lijkt er een hernieuwde belangstelling te zijn voor huizen, die ondertussen meer in de smaak lijken te vallen dan appartementen (5,2% sinds 1 januari 2022). In Wallonië is de huizenprijs sinds het begin van het jaar met 5,6% gestegen, en de prijs van appartementen 'slechts' met 3,8%.

Nu een positie innemen of wachten?

Aspirant-kopers staan momenteel dus voor een moeilijke keuze: zo snel mogelijk de markt betreden om hun kredietrente vast te zetten of wachten tot de prijzen dalen.

De ECB blijft de rente de komende maanden verhogen in de hoop dat de inflatie tegen eind 2024 snel terugkeert naar 2%. De opeenvolgende renteverhogingen hebben een rechtstreeks effect op de vraag naar onroerend goed, die dan blijft afnemen.

Enerzijds worden sommige kopers van de markt uitgesloten omdat ze niet voldoende budget meer hebben om hun project te financieren. Dat verschijnsel wordt waarschijnlijk nog duidelijker zichtbaar in de grote steden, waar huishoudens door de hogere prijzen meer afhankelijk zijn van krediet. Anderzijds kunnen veel potentiële huiseigenaren niet anders dan hun keuzes op het gebied van grootte en locatie te herzien. Huishoudens die hun projecten niet meer in de stad kunnen uitvoeren, moeten zich tot het platteland wenden. Daardoor bestaat het gevaar dat het exodusverschijnsel dat we sinds de gezondheidscrisis kennen, nog versterkt.

"Maar het kan een tijdje duren voordat de vastgoedmarkt reageert op kredietwijzigingen. Het duurt daarom waarschijnlijk enkele maanden voordat de vastgoedprijzen zich aanpassen. Die daling zal onvermijdelijk sterker voelbaar zijn in de grote steden, die al te lijden hebben onder de stijgende prijzen", legt Piet Derriks uit. Een correctie die zeker langzaam op gang komt, maar die niemand precies kan kwantificeren.