28,2% des logements sur le marché belge sont des passoires énergétiques

Une étude récente d'Immoweb dévoile un taux moyen de 28,2 % de passoires énergétiques en Belgique, englobant tant les maisons que les appartements en vente sur la plateforme, sur les douze derniers mois. Néanmoins, cette problématique se nuance selon les régions, avec un taux de 25,1 % de passoires en Flandre, 30,2 % en Wallonie, et un pic inquiétant de 40,3 % à Bruxelles.

Vu qu’il n’existe pas de définition légale pour le terme passoire énergétique, Immoweb a calculé ces pourcentages sur base des échelles PEB spécifiques à chaque région, considérant comme passoire tout bien faisant partie des deux labels les moins performants des échelles régionales, à savoir F & G pour la Wallonie et Bruxelles, et E & F pour la Flandre.

Selon cette définition, l’immobilier de la Région de Bruxelles-Capitale se classe comme le moins performant sur le plan énergétique. Cependant, étant donné que les labels ne sont pas uniformes dans les trois régions, cela met en évidence la nécessité d'une approche plus cohérente pour comparer l'efficacité énergétique.

Bruxelles, du mauvaise élève à exemple régional

En effet, cette première analyse basée sur les échelles régionales ne permet pas de faire une comparaison équitable des régions. Les méthodes de calcul et les échelles d’évaluation varient considérablement d'une région à l'autre. À titre d'exemple, à Bruxelles, un bien obtiendra le label F dès qu'il atteindra une valeur énergétique de 275 kWh/m²/an, tandis qu'en Wallonie, le même bien sera classé F seulement à partir d'une valeur énergétique 425 kWh/m²/an. De surcroît, en Flandre, un bien sera catégorisé avec le label E à partir d'une valeur énergétique de 400 kWh/m²/an.

Pour pallier cette difficulté, Immoweb a normalisé toutes les valeurs énergétiques à l'échelle de Bruxelles, qui se distingue par sa rigueur en matière d'évaluation des passoires énergétiques. Selon cette perspective, tout bien dont la valeur énergétique dépasse 275 kWh/m²/an est considéré comme une passoire énergétique. Il est, dès lors, intéressant de constater que selon cette échelle, Bruxelles avec 40,3 % affiche désormais, le plus faible taux de passoires énergétiques, alors que selon les échelles régionales, la région était considérée comme le plus mauvais élève. La moyenne nationale passe, quant à elle, de 28,2 % à 50,5 %.

Par ailleurs, avec cette définition harmonisée, quelques-unes des principales villes belges présentent des taux significatifs de passoires énergétiques sur les 12 derniers mois. Parmi celles-ci, il est à noter des chiffres tels que 32,3 % à Anvers, 36,7 % à Gand, 55,4 % à Liège et 68,7 % à Charleroi.

Hausse de 42 % de passoires énergétiques à Bruxelles depuis 2021

On observe, dans les trois régions, selon l’échelle propre à chaque région, une tendance générale à la baisse du taux de certificats PEB de mauvaise qualité depuis 2012. Cette diminution pourrait en partie être attribuée à l'amélioration de l'efficacité énergétique des logements, résultant notamment de travaux de rénovation.

Toutefois, cette diminution pourrait également être expliquée par la propension des propriétaires à ne pas divulguer le PEB si celui-ci est défavorable, compte tenu de la sensibilité croissante du marché à de telles informations. En effet, sur la plateforme Immoweb, en moyenne 24,9 % des annonces de biens en vente à Bruxelles ne mentionnent pas le label PEB. En Wallonie, ce chiffre s'élève à 18,2 %, tandis qu'en Flandre, il atteint 19,4 %.

Une corrélation notable se dessine entre le taux de passoires énergétiques et les réglementations régionales. Immoweb illustre cette tendance en montrant qu'à chaque introduction d'une obligation d'inclure le label énergétique dans les annonces immobilières, le taux de passoires énergétiques augmente. Cette relation est particulièrement visible en 2015, lorsque la Wallonie a instauré cette obligation. À ce moment-là, une hausse significative du nombre de passoires énergétiques a été constatée; les propriétaires, qui ne divulguaient pas leur étiquette PEB en raison de résultats peu favorables, ont été contraints de le faire en vertu de la nouvelle réglementation.

Malgré la tendance baissière sur le plan national, Immoweb observe une nette augmentation du taux de passoires à Bruxelles depuis 2021, passant de 39 % à 41 % entre janvier 2021 et septembre 2023. Avec un stock de passoires mises en vente qui a augmenté plus fortement depuis 2021, comparé aux autres labels : 42 % contre 36 % pour les labels ABCD et 29 % pour les E depuis 2021.

Deux principales raisons semblent expliquer cette hausse. Cette dernière, peut être attribuée, premièrement, à l’augmentation du taux de remplissage des étiquettes PEB sur la plateforme Immoweb, avec un bon de 31 % entre janvier 2021 et septembre 2023. « Avec la crise énergétique actuelle, les acquéreurs portent une attention accrue au PEB, les propriétaires se verraient donc dans l’obligation d’être transparent en informant le label PEB de leur bien» déclare Jonathan Frisch, économiste pour Immoweb.

Cette hausse du taux des passoires énergétiques pourrait également être attribuable à la volonté des propriétaires de se séparer de ces biens plutôt que de les rénover. Une offre croissante de passoires énergétiques sur le marché, mais à quel prix ? C'est sur cette question que se penchera Immoweb dans le deuxième volet de son étude.

Méthodologie

Les sources d’informations

Immoweb s’appuie sur les annonces publiées sur la plateforme par les agences, les propriétaires et les notaires. Afin de produire des chiffres représentatifs de la proportion a ce jour les annonces activer au cours des dernier 12 mois sont utilisées (appartement et maison confondus).

Afin d’étudier l’évolution de la performance énergétique au cours du temps, Immoweb s'est basée sur les annonces actives à partir de 2012 à ce jour.

Définition des passoires énergétiques

Immoweb introduit deux définitions de passoires énergétiques:

En absence d’une définition légale et harmonisée de passoires énergétiques, Immoweb, à dans un premier temps, défini comme passoire énergétique tout bien faisant partie des 2 labels les moins performants selon les échelles régionales, à savoir F & G pour la Wallonie et Bruxelles, et E & F pour la Flandre.

Cependant, cette première analyse basée sur les échelles régionales ne permet pas de faire une comparaison équitable des régions. En effet, les méthodes de calcul et les échelles d’évaluation varient considérablement d'une région à l'autre. Pour pallier cette difficulté, Immoweb a entrepris une analyse exhaustive en normalisant toutes les valeurs énergétiques observées à une même échelle, celle de Bruxelles.

Il est important de garder à l'esprit que Immoweb, avec cet exercice d’harmonisation, essaye simplement d'illustrer le manque d'harmonisation des échelles régionales. Cependant, la définition harmonisée ne reflète toujours pas une image complètement comparable, car la manière de calculer la valeur énergétique, qui définit le label dépendant de l’échelle, peut aussi différer selon la région.

Les indicateurs Immobiliers d’Immoweb

L'évolution de la part des passoires énergétiques (en %) dans la deuxième partie de ce communiqué de presse, représente la part des labels F et G en Wallonie et à Bruxelles, et la part des labels E et F en Flandre, selon les échelles régionales de performance énergétique. Elle est calculée sur base des annonces sur la plateforme d’Immoweb qui ont fourni des informations sur le PEB/EPC. La part est calculée en fonction du stock d'annonces actives à un moment donné. Afin de mieux refléter la réalité du marché, cet exercice est réalisé pour une proportion représentative des agences actives sur une période donnée.

À propos d’Immoweb

Depuis plus de 25 ans, Immoweb est le plus grand site immobilier en ligne de Belgique où acheteurs et vendeurs, locataires et propriétaires peuvent se rencontrer. Immoweb est un passage incontournable pour tout Belge qui rêve d’immobilier : chaque jour, vous y trouverez près de 150 000 propriétés à vendre ou à louer. Immoweb propose la gamme la plus complète de biens immobiliers : maisons, appartements, terrains à bâtir, garages, bureaux, commerces et locaux industriels, allant des constructions neuves aux bâtiments historiques exceptionnels. Grâce à notre outil d’estimation gratuit, les propriétaires peuvent rapidement connaître la valeur de leur bien. De plus, les acheteurs peuvent obtenir une simulation de prêt hypothécaire en un clic grâce à notre offre de prêt intégrée et autant les locataires que les propriétaires peuvent s’assurer via Immoweb Protect.

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À propos du groupe AVIV

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